In vielen europäischen Hauptstädten herrscht Wohnungsnot. Österreich geht seit mehr als 100 Jahren in seiner Hauptstadt mit Gemeindebauten dagegen vor. Die Mieten dort sind vergleichsweise günstig. Wie geht das?
Den Wiener Gemeindebau erkennt man meist schon von außen. Zwischen den vielen reich verzierten Altbauten in der Stadt fallen die meist relativ schmucklosen Wohnblöcke direkt ins Auge. An der Fassade findet sich außerdem die eindeutige Aufschrift: „Wohnhaus der Gemeinde Wien“ – zusammen mit einem Hinweis auf das Baujahr. Und diese Baujahre sind das Besondere. Die ältesten Gemeindebauten stammen aus den 1920er-Jahren.
Damals herrschte in Wien großes Elend und enorme Wohnungsnot. Menschen teilten sich Wohnungen im Schichtsystem. Die sozialdemokratische Stadtregierung traf die Entscheidung, dem etwas entgegenzusetzen. Allein bis 1934 wurden 65.000 Wohnungen gebaut, darunter große Anlagen wie der Karl-Marx-Hof. Die zweite Hochphase für den Wiener Wohnungsbau begann nach dem Zweiten Weltkrieg in den 1960er-Jahren.
Jeder Vierte lebt in einem Gemeindebau
Heute gibt es rund 1.800 Gemeindebauten mit etwa 220.000 Wohnungen, die etwa einer halben Million Menschen ein Zuhause bieten – das ist ein Viertel der Stadtbevölkerung. Dazu kommen rund 200.000 geförderte Wohnungen, zum Beispiel von Genossenschaften. Auch dort lebt es sich vergleichsweise günstig.
Während andere Städte ihre Wohnungsbestände verkauft haben, hält Wien seit mehr als 100 Jahren am Gemeindebau fest. Das ist einzigartig. Deshalb kann das Wiener Modell höchstens als Beispiel für eine kontinuierliche Wohnungspolitik dienen. Imitierbar ist es auf die Schnelle nicht.
Keine Kaution, keine Befristung
Auch heute noch werden von der städtischen Behörde „Wiener Wohnen“ neue Häuser errichtet. Die Gemeindebauten sind über die ganze Stadt verteilt, wenngleich es in dicht bebauten Bezirken mit viel Altbaubestand weniger davon gibt als anderswo. Die Mietverträge sind grundsätzlich unbefristet. Es muss auch keine Kaution und natürlich auch keine Makler-Courtage gezahlt werden.
Erhalt, Neubau und Sanierungen werden aus den laufenden Mieteinnahmen, Wohnbaukrediten und Fördergeldern finanziert. Der Umsatz der „Wiener Wohnen“ lag im vergangenen Jahr bei knapp 1,3 Milliarden Euro. Die laufenden Kosten konnten damit aber nicht gedeckt werden. Auch in Wien sind die Baukosten gestiegen. Das Wiener Modell ist also kein finanzieller Selbstläufer.
Alternative zu horrenden Mieten – aber begrenzt verfügbar
Für die Bevölkerung von Wien hat der städtische Wohnungsbau den klaren Vorteil, dass leistbarer Wohnraum überhaupt verfügbar ist. Die Miete für eine Einzimmerwohnung beginnt laut „Wiener Wohnen“ im Schnitt bei circa 350 Euro, eine Dreizimmerwohnung bei etwa 750 Euro.
Zugang zu einer Wohnung im Gemeindebau bekommt nicht jeder. Infrage kommt nur, wer seit mindestens zwei Jahren den Hauptwohnsitz in der Stadt hat und Österreicher, EU-Bürger oder anerkannter Geflüchteter ist beziehungsweise den Titel „Daueraufenthalt EU“ hat, oder wer aus Liechtenstein, der Schweiz, Island oder Norwegen stammt. Aus früheren Mietverhältnissen dürfen keine Probleme bekannt sein, etwa Mietrückstände. Und es gelten Einkommensgrenzen: Für einen vierköpfigen Haushalt etwa gilt ein maximales Netto-Jahreseinkommen von 115.360 Euro, für Singles 61.280 Euro.
Dem gegenüber steht der freie Wohnungsmarkt. Für ältere Altbaumietverträge gibt es staatlich begrenzte Quadratmeterpreise; ansonsten aber gilt der freie Markt. Und hier werden verschiedenen Immobilienportalen zufolge bis zu 25 Euro pro Quadratmeter fällig. Wer nicht im Gemeindebau lebt, muss also auch in Wien mit teilweise horrenden Mieten rechnen.
