Die Preise für Wohnimmobilien legen weiter zu – obwohl Baukredite sehr teuer geworden sind und sich weniger Menschen eine Eigentumswohnung oder ein Haus leisten können. Wie passt das zusammen?
Der Traum vom eigenen Häuschen mit Garten oder wenigstens einer Eigentumswohnung – diesen Traum mussten zuletzt immer mehr Menschen aufgeben. Seit der sogenannten Zinswende im Jahr 2022 sind die Bauzinsen deutlich angestiegen, und nach Beginn des Iran-Kriegs im Februar gingen die Zinsen sogar noch weiter hoch.
Aktuell klettern die Bauzinsen Richtung 4,5 Prozent – und das hat Folgen, weiß Carsten Brzeski von der ING Bank: „Wir haben es über den Sommer gesehen, dass die Nachfrage nach neuen Baukrediten deutlich abnimmt.“
Weniger Kaufanfragen
Das geht schon länger so. Die Konsequenz: Beim Online-Portal Immoscout24 sind die Kaufanfragen für Häuser und Eigentumswohnungen zwischen Mai und September nach eigenen Angaben um sieben Prozent zurückgegangen. Die Nachfrage nach Mietobjekten ist im gleichen Zeitraum dagegen um zwölf Prozent angestiegen. Das geht aus dem aktuellen „IW-Wohnbarometer“ hervor.
Gleichzeitig steigt das Angebot: Laut Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hat die Zahl der zum Verkauf stehenden Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen seit 2022 deutlich zugenommen. Das Jahr 2022 gilt als Jahr der Zinswende, in dem unter anderem die Europäische Zentralbank die Leitzinsen erstmals seit 11 Jahren die Leitzinsen wieder anhob. Und damit das Ende der historischen Niedrigzinsphase einläutete.
Angebot nimmt vielerorts zu
Laut IW-Wohnindex waren im zweiten Quartal 2026 im Vergleich zum ersten Quartal 2022 bundesweit nahezu doppelt so viele Eigentumswohnungen und rund 140 Prozent mehr Ein- und Zweifamilienhäuser inseriert. „Die Ausweitung ist vor allem Ausdruck der gesunkenen Nachfrage und längerer Vermarktungszeiten, nicht einer entsprechend starken Zunahme des Wohnungsbestands“, heißt es vom IW.
Andere Experten warnen: Viele private Immobilienbesitzer, die vor 10 oder 15 Jahren in der Niedrigzinsphase eine Wohnung oder ein Haus gekauft haben, können wegen der gestiegenen Zinsen die Anschlussfinanzierungen nicht mehr stemmen.
Aufwärtstrend nur abgeschwächt
Chefvolkswirt Brzeski stellt zudem etwas fest, das so manchen verwundern mag: „Interessanterweise sind die Immobilienpreise noch weiter gestiegen.“ Laut Statistischem Bundesamt zwar weniger deutlich, im zweiten Quartal dieses Jahres haben die Preise für Häuser und Wohnungen im Schnitt nur noch um 0,6 Prozent zugelegt. Aber sie sind eben weiter gestiegen.
Wie das trotz allgemein sinkender Nachfrage sein kann, weiß Pekka Sagner, Immobilienexperte beim IW: „Auf dem Immobilienmarkt kommt es nicht auf den durchschnittlichen Haushalt an, sondern letzten Endes auf den marginalen Haushalt, sprich einen Haushalt, der die nötige Einkommens- und Vermögensgrenze eben nehmen kann.“
Das sind diejenigen, denen höhere Zinsen und Preise weniger ausmachen, weil sie hohe Einkommen und vielleicht geerbte Immobilien oder Finanzvermögen im Hintergrund haben. Das mögen relativ gesehen nicht so viele sein. Aber es reicht offenbar, um die Preise hoch zu halten.
Angebot muss wachsen
Die breite Masse hingegen ächzt unter gestiegenen Bauzinsen, hohen Kreditanforderungen der Banken, Inflation und Jobunsicherheit. „Der Kreis derjenigen, die sich potenziell selbstgenutztes Wohneigentum leisten können, der ist zurzeit deutlich kleiner als beispielsweise Ende der 2010er Jahre“, sagt Pekka Sagner. Damals waren die Bauzinsen historisch niedrig, teils nur noch ein Prozent.
Damit der Traum vom Eigenheim sich für breitere Schichten erfüllen kann, müsste einiges geschehen. Auch von öffentlicher Seite: Viele Bestandsimmobilien stammten aus den 1970er- und 1980er-Jahren. Mangels Alternativen müsse es ein großes Interesse daran geben, diesen Bestand klimagerecht zu modernisieren, sagt Carsten Brzeski von der ING-Bank: „Da müssen Anreize geboten werden, denn ansonsten wird das aufgrund der hohen Bau- und Zinskosten niemand freiwillig machen.“ Denkbar wären Experten zufolge unter anderem eine Entlastung bei Grund- und Notarkosten beziehungsweise die Möglichkeit, Kreditzinsen auch bei Selbstnutzung einer Immobilie bei der Steuer geltend machen zu können.
Aus Sicht von Christian Langosch von HQ Trust würde helfen: „Erstmal mehr bauen“, auch wenn das „mittlerweile sehr abgedroschen“ klinge. „Weil das Angebot einfach größer werden muss und der Wettbewerb dann natürlich auch den Preis reguliert.“ Mehr Wohnungsangebot entlaste nicht nur den Miet-, sondern auch den Kaufmarkt. Wobei der Immobilienexperte nicht den Staat in der ersten Reihe sieht, sondern den Markt.
Wie attraktiv ist das Leben auf dem Land?
Christian Langosch betont, dass viele Forscher nach wie vor einen klaren Trend sähen: „Die Ballungsräume werden weiter wachsen von der Bevölkerungszahl, die ländlichen Räume dagegen weiter schrumpfen.“ Das zeige sich schon jetzt deutlich auf dem Immobilien-Markt, so Pekka Sagner vom IW Köln. Während die Preise in vielen Ballungsräumen extreme Höhen erreicht hätten, gebe es etwa im ländlichen Raum oft mehr Angebot und dadurch auch niedrigere Preise.
Ergo müssten diese Regionen attraktiver gemacht werden, um die Ballungsräume zu entlasten. Pekka Sagner: „Für mich steht und fällt es letzten Endes mit einem Ausbau der öffentlichen Infrastruktur in diesen Regionen. Das ist der ÖPNV auf der einen Seite, aber das ist natürlich auch die Investition in lokale Sportangebote, in kulturelle Angebote im weitesten Sinne.“ Das könne man sich nicht einfach aus dem Ärmel schütteln – aber, so meint der Immobilienexperte, es könnte Wirkung zeigen.
