Die Bauzinsen sind zuletzt deutlich gestiegen. Viel Immobilienkredite, die vor zehn Jahren zu historisch niedrigen Zinsen abgeschlossen wurden, laufen aus. Nun steht die Anschlussfinanzierung an – zu deutlich höheren Konditionen.
Aleksandar Zjaĉic kaufte vor zehn Jahren eine Immobilie in Wiesbaden. Der Zinssatz seines Kredits lag damals bei nur 1,4 Prozent. Allerdings entschied er sich für eine Zinsbindung von lediglich zehn Jahren. Eine längere Laufzeit hätte zwar mehr Sicherheit geboten, war damals aber spürbar teurer. „Der Unterschied zwischen zehn und fünfzehn Jahren war damals für uns zu groß. Die paar hundert Euro mehr im Monat hätten wir uns nicht leisten können“, sagt Zjaĉic.
Zu dieser Zeit begann er gerade ein Studium. Ein Rechenbeispiel zeigt die Auswirkungen der seitdem gestiegenen Zinsen: Das durchschnittliche Darlehen betrug vor zehn Jahren 440.000 Euro. Mit einem Zinssatz von 1,4 Prozent und einer Tilgung von zwei Prozent lag die monatliche Rate bei rund 1.246 Euro.
Nach Ablauf der zehnjährigen Zinsbindung bleibt eine Restschuld von etwa 345.600 Euro. Für die Anschlussfinanzierung werden heute rund 3,8 Prozent Zinsen fällig. Die monatliche Belastung steigt dadurch auf etwa 1.665 Euro – es sind also über 400 Euro mehr im Monat.
Tilgungsrate kann gesenkt werden
Allerdings berücksichtigt dieses Beispiel keine Sondertilgungen. Und genau die können die Rechnung deutlich verändern. Trotz der heute höheren Zinsen geraten Kreditnehmer nicht automatisch in Schwierigkeiten. Finanzberater Oliver Mildenberger von Dr. Klein in Wiesbaden verweist darauf, dass die Restschuld durch Tilgung und Sondertilgung deutlich gesunken ist. „Der Kreditbetrag ist heute wesentlich niedriger als bei der Aufnahme des Darlehens. Dadurch kann ein Teil der höheren Zinskosten ausgeglichen werden“, erklärt er.
Wer dennoch an seine finanziellen Grenzen stößt, könne vorübergehend die Tilgungsrate reduzieren und später wieder erhöhen. Außerdem liegen die aktuellen Bauzinsen historisch betrachtet noch immer auf einem moderaten Niveau. Zwar erscheinen knapp vier Prozent im Vergleich zu den Niedrigzinsen der vergangenen Jahre hoch, doch Anfang der 1980er-Jahre mussten Immobilienkäufer teilweise mehr als elf Prozent Zinsen bezahlen.
Immobilienmarkt hat sich gedreht
Die höheren Finanzierungskosten haben aber dennoch den Markt verändert. Laut Immobilienmakler Martin Jalink aus Nidderau im Frankfurter Umland gibt es derzeit deutlich mehr Angebot als Nachfrage. Einen direkten Zusammenhang mit teuren Anschlussfinanzierungen sieht er allerdings nicht. In seinem Kundenbestand gebe es bislang keinen Eigentümer, der wegen einer unbezahlbaren Anschlussfinanzierung verkaufen müsse.
Die meisten Häuser kämen stattdessen von älteren Eigentümern auf den Markt, die sich verkleinern möchten – oder es wird im Zuge von Erbschaften verkauft. Entsprechend alt sind die Immobilien und schwierig zu finanzieren. Für viele Kaufinteressenten liegt die eigentliche Herausforderung inzwischen woanders: bei der energetischen Sanierung.
Alte Häuser werden zur Kostenfalle
Zahlreiche Bestandsimmobilien entsprechen nicht mehr den aktuellen Standards. Käufer müssten deshalb oft umfangreiche Modernisierungen einplanen. Das verteuere den Erwerb zusätzlich. Jalink beobachtet, dass Banken und Käufer mittlerweile sehr genau auf die Energieeffizienz achten. Wer eine ältere Immobilie erwerben wolle, müsse häufig bereits vor dem Kauf ein schlüssiges Sanierungskonzept vorlegen. Gerade bei Immobilienpreisen von mehr als 500.000 Euro werde das für viele Familien zur finanziellen Belastungsprobe.
Trotz gestiegener Zinsen bleibt der Markt für Kapitalanleger interessant. Nico Stieler sucht derzeit nach einer Immobilie für seine Altersvorsorge. Aus seiner Sicht spricht die aktuell sehr hohe Nachfrage nach Mietwohnungen weiterhin für Investitionen in Wohnimmobilien. Allerdings hätten Banken ihre Anforderungen verschärft. Neubauten mit guten Energieklassen ließen sich meist problemlos finanzieren. Bei älteren Gebäuden seien dagegen oft detaillierte Modernisierungspläne erforderlich, was lange Prüfungen nach sich ziehe, so Stieler.
Drei Tipps für die Anschlussfinanzierung
Immerhin diese Probleme haben Hausbesitzer, die vor zehn Jahren gebaut haben, nicht. Und wie geht es nun mit der Anschlussfinanzierung weiter? Oliver Mildenberger empfiehlt, sich möglichst früh mit dem Thema zu beschäftigen. Über sogenannte Forward-Darlehen können sich Kreditnehmer die Zinsen bereits Jahre vor Ablauf ihrer Finanzierung sichern.
Auch ein Bankenwechsel kann sich lohnen. Während die bisherige Bank die Immobilie häufig nicht neu bewertet, berücksichtigen andere Kreditinstitute den aktuellen Marktwert. Ist die Immobilie inzwischen mehr wert, können sich dadurch bessere Konditionen ergeben.
Wer ohnehin eine Sanierung oder größere Investitionen plant, sollte diese gleich in die Anschlussfinanzierung integrieren. Das kann langfristig günstiger sein als eine spätere separate Finanzierung.
Vergleich von Angeboten sinnvoll
Die Zeiten extrem günstiger Immobilienkredite sind vorbei. Für viele Hausbesitzer wird die Anschlussfinanzierung deshalb spürbar teurer. Gleichzeitig haben viele Eigentümer bereits einen großen Teil ihres Darlehens getilgt und profitieren von gestiegenen Immobilienwerten.
Entscheidend ist, sich frühzeitig mit dem Thema zu beschäftigen, verschiedene Angebote einzuholen und die eigene Finanzierung neu zu bewerten. Dann müssen höhere Zinsen nicht automatisch zum Problem werden.
