Der Immobilienkauf wird wieder teurer. Bauzinsen für zehnjährige Darlehen liegen inzwischen über vier Prozent. Was Käufer und Eigentümer jetzt bei Finanzierung und Anschlusskredit beachten sollten.
Der Traum von den eigenen vier Wänden wird kostspieliger. Laut dem Finanzdienstleister Interhyp liegen die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen derzeit bei knapp 4,2 Prozent. Branchenkollege Dr. Klein weist aktuell einen effektiven Jahreszins von 4,1 Prozent aus. Zum Vergleich: Vor einem Jahr lag der entsprechende Zins bei Dr. Klein noch bei 3,4 Prozent. Binnen zwölf Monaten sind die Bauzinsen damit um rund 0,7 Prozentpunkte gestiegen.
Was höhere Bauzinsen für Käufer bedeuten
Wer derzeit ein Haus oder eine Wohnung finanzieren möchte, muss das einkalkulieren. „Und so wird ganz genau gerechnet. Kaufinteressierte prüfen intensiver: Welche Immobilie soll es sein? Welche monatliche Rate macht langfristig auch im Budget Sinn?“, erklärt Thomas Kreil von Interhyp im Gespräch mit der ARD-Finanzredaktion.
Wie stark der jüngste Zinsanstieg ins Gewicht fallen kann, zeigt der Geldratgeber Finanztip an einem konkreten Beispiel: „Wir haben das für eine Finanzierung von 300.000 Euro ausgerechnet. Da macht das 250 Euro im Monat mehr aus“, so Immobilienexperte Dirk Eilinghoff.
Warum die Bauzinsen jetzt steigen
Entscheidend für die Bauzinsen ist vor allem das langfristige Zinsniveau am Kapitalmarkt. Dort sind die Renditen zuletzt kräftig gestiegen. Zehnjährige Bundesanleihen warfen Mitte September zeitweise so viel ab wie seit gut 17 Jahren nicht mehr. Steigende langfristige Renditen verteuern die Refinanzierung der Banken – und schlagen damit auch auf die Bauzinsen durch.
Die hohen Energiepreise infolge des Iran-Kriegs hatten an den Finanzmärkten zuletzt die Sorge vor einer länger anhaltenden Inflation verstärkt. Interhyp-Vorstandschef Jörg Utecht rechnet deshalb zunächst nicht mit einer schnellen Entspannung: „Käuferinnen und Käufer sollten sich darauf einstellen, dass das Niveau vorerst oberhalb der Vier-Prozent-Marke bleibt.“
Nachfrage nach Baukrediten geht zurück
Dass viele potenzielle Käufer bereits vorsichtiger geworden sind, zeigen die Zahlen der Bundesbank: Im zweiten Quartal sank die Nachfrage nach Wohnungsbaukrediten so stark wie seit drei Jahren nicht mehr. Zugleich haben die Banken ihre Kreditstandards verschärft. Der Nettoanteil der Institute mit strengeren Vorgaben stieg auf sieben Prozent – nach vier Prozent im Vorquartal.
Als Gründe nannten die Banken höhere Kreditrisiken, gestiegene Refinanzierungskosten und eine geringere Risikotoleranz. Das bedeutet: Nicht nur der Kredit selbst wird teurer. Teilweise wird es auch schwieriger, die gewünschte Finanzierung überhaupt zu bekommen.
Energieeffizienz wird für die Finanzierung wichtiger
Dabei spielt auch der energetische Zustand der Immobilie zunehmend eine Rolle. Laut Bundesbank haben die Banken ihre Kreditrichtlinien bei Immobilien mit schlechter Energieeffizienz zusätzlich verschärft. Für Gebäude mit aktuell oder künftig hoher Energieeffizienz wirkten Klimaaspekte dagegen leicht lockernd.
Auch Finanztip-Experte Eilinghoff beobachtet diesen Zusammenhang: „Je schlechter die Energieeffizienz, umso niedriger ist in der Regel auch der Wert der Immobilie.“ Das sehe allerdings auch die Bank so – und stelle entsprechend weniger Kredit zur Verfügung als bei einer gut sanierten Immobilie.
Anschlussfinanzierung wird teurer
Der Zinsschub trifft jedoch nicht nur Käufer: Auch für Eigentümer mit auslaufender Zinsbindung wird die Anschlussfinanzierung teurer. Allerdings ist ihre Restschuld nach Jahren der Tilgung häufig deutlich kleiner als zu Beginn. Interhyp-Experte Kreil kommt daher zum Schluss: „Die tatsächliche monatliche Mehrbelastung fällt in vielen Fällen viel geringer aus als der reine Vergleich der Zinssätze vermuten lässt.“
Mit einem sogenannten Forward-Darlehen können sich Eigentümer dabei die aktuellen Zinsen für eine spätere Anschlussfinanzierung bereits heute sichern. Dafür verlangen Banken aber einen Aufschlag. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, wie sich die Zinsen in den kommenden Monaten entwickeln.
Und da gibt es derzeit viele Unwägbarkeiten: Sollte sich der Iran-Konflikt entspannen, würden die Energiepreise deutlich sinken. Das würde den Inflationsdruck dämpfen und könnte die Anleiherenditen nach unten ziehen – und damit tendenziell auch die Bauzinsen.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Mit einem Forward-Darlehen lässt sich eine Anschlussfinanzierung schon Monate oder gar Jahre vor dem Ende der bisherigen Zinsbindung vereinbaren. Der neue Kredit startet erst später, die Konditionen werden aber bereits beim Abschluss festgelegt. Für diese Planungssicherheit verlangen Banken in der Regel einen Zinsaufschlag. Wie hoch er ausfällt, hängt unter anderem von der Vorlaufzeit und vom Anbieter ab. Der Vorteil: Steigen die Bauzinsen anschließend weiter, hat sich der Kreditnehmer frühzeitig ein niedrigeres Niveau gesichert. Fallen die Zinsen dagegen, bleibt er grundsätzlich an den vereinbarten Vertrag gebunden.
Anschlussfinanzierung: Angebote vergleichen
Finanztip-Experte Eilinghoff sieht daher keinen Grund zur Eile: „Wenn ich jetzt noch ein Jahr Zeit hätte, würde ich nicht sofort ein Forward-Darlehen abschließen, sondern lieber noch ein paar Wochen oder Monate abwarten. Das ist allemal noch früh genug.“
Abwarten heißt allerdings nicht, die Recherche zur Anschlussfinanzierung auf die lange Bank zu schieben. „Der größte Fehler, den Kreditnehmer bei der Anschlussfinanzierung machen, ist, dass sie zu lange warten und dass sie dann auf das Angebot der bisher finanzierenden Bank sofort eingehen und einfach direkt unterschreiben“, warnt Eilinghoff.
Dabei sei ein Wechsel zu einer anderen Bank häufig weniger kompliziert, als Kreditnehmer vermuten. „Man muss einfach nur die Grundschuld abtreten. Das kostet meist ein paar Hundert Euro. Das hat man aber durch einen besseren Zins sehr schnell wieder raus.“
Kleiner Zinsunterschied – große Wirkung
Denn bei Bauzinsen von mehr als vier Prozent können sich schon kleine Zinsunterschiede über viele Jahre deutlich summieren. Für potenzielle Immobilienkäufer wird deshalb nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Finanzierung wieder zum entscheidenden Faktor. Und wer nicht sofort eine Anschlussfinanzierung braucht, sollte sich die hohen Bauzinsen von heute nicht vorschnell für die Zukunft sichern.
