Wer derzeit ein Haus kaufen will, muss für die Finanzierung besonders tief in die Tasche greifen. Die Zinsen für Immobilienkredite sind so hoch wie lange nicht. Hintergrund ist der Iran-Krieg.
Der Inflations- und Zinsschub infolge des Iran-Kriegs belastet auch Eigenheiminteressenten und die Baubranche in Deutschland: Denn Immobilienkredite in Deutschland sind aktuell so teuer wie seit 2009 nicht mehr. Die durchschnittliche Verzinsung zehnjähriger Darlehen hat nach Daten des Finanzierungsvermittlers Interhyp einen Wert von knapp 4,5 Prozent erreicht.
Noch im Mai lag der Durchschnittszins laut Interhyp bei 3,9 Prozent, im März bei 3,6 Prozent. Mit rund 4,4 Prozent ist nun das vorangegangene Zinshoch von Ende 2023 überschritten. Ähnlich hohe Zinsen gab es zuletzt während der Finanzkrise, wie nicht nur den Interhyp-Zahlen, sondern auch Daten der Bundesbank zu Wohnungsbaukrediten an Privathaushalte zu entnehmen ist.
Höhere Zinsen fressen etwas günstigere Preise schnell auf
Gründe für den jüngsten Anstieg seien insbesondere das Wiederaufflammen des Iran-Kriegs und die dadurch entstandenen Inflationssorgen, sagte Interhyp-Vorstandschef Jörg Utecht. In der Folge erhöhte die Europäische Zentralbank (EZB) die Leitzinsen, um die Teuerung zu dämpfen. Das schlägt in der üblichen Kettenreaktion auf die Bauzinsen durch.
Erst wenn es im Iran-Konflikt eine nachhaltige Lösung gebe, dürfte der Inflationsdruck nachlassen und auch die Bauzinsen wieder spürbar sinken, so Utecht. „Darauf deutet aktuell jedoch nur wenig hin.“ Immerhin haben die Immobilienpreise die Höchststände aus den Jahren vor dem Ende der Nullzinsphase 2022 noch nicht wieder erreicht.
Doch höhere Zinsen fressen einen etwas niedrigeren Immobilienpreis schnell auf. Bei einer durchschnittlichen Finanzierung bedeute der jüngste Zinsanstieg fast 200 Euro mehr an Monatsrate, sagte Utecht. „Das führt zu einer gestiegenen Zurückhaltung bei einigen Kundinnen und Kunden.“ Dennoch hätten Kaufinteressierte auch in der aktuellen Marktphase einige Hebel in der Hand, so der Interhyp-Chef.
Verkäufer akzeptieren oft niedrigere Preise
Der wahrscheinlich wichtigste Punkt: Verhandlungen mit dem Eigentümer. „Viele Verkäufer haben noch die Höchstpreise aus den Jahren 2021/2022 im Kopf“, erklärte Dirk Wohltorf, Präsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD) – der Dachorganisation der deutschen Makler. Die Angebotspreise im Internet seien häufig noch die Wunschpreise der Verkäufer, würden aber oft bei Weitem nicht mehr in der Höhe beurkundet.
„Wenn die Zinsen deutlich hochgehen, müssen die Preise runter“, so Wohltorf. Etliche Verkäufer akzeptieren daher notgedrungen Preisabschläge, wie Interhyp-Chef Utecht bestätigte. „Wir erleben in unseren Beratungsdialogen, dass Verkäufer immer häufiger dazu bereit sind, mit den Preisen runterzugehen. Gerade bei Bestandsimmobilien lassen sich durch Verhandlungen Abschläge beim Preis erzielen.“
Die Stimmung unter Interessenten ist dennoch getrübt: Die Makler vermitteln demnach weniger Kaufverträge als in den vergangenen Jahren, wie IVD-Präsident Wohltorf berichtet. „Die Käuferseite ist verunsichert und zurückhaltend.“ Das hat auch Folgen für die Baubranche.
Fehlendes Eigenkapital als weitere Hürde
„Die Zinsentwicklung trifft insbesondere den Wohnungsbau – mit schwerwiegenden Folgen“, sagt eine Sprecherin des Landesverbands bayerischer Bauinnungen. „Wir haben in Bayern aufsummiert per Juli 2026 ein Auftragsminus im Wohnungsbau von 3,2 Prozent gegenüber dem ohnehin schwachen Vorjahr.“ Im direkten Zwölf-Monats-Vergleich belief sich das Auftragsminus im Juli sogar auf 8,2 Prozent.
Auch im Rest von Deutschland verläuft die Entwicklung des Wohnungsbaus ähnlich. „Viele Bauunternehmen haben kaum noch Wohnungsbauaufträge und diese reichen, wenn vorhanden, gerade noch für das Restjahr 2026“, sagt die Sprecherin. Diese Aufträge datieren demnach noch auf die Zeit vor dem Anstieg von Inflation und Zinsen zurück. „Dementsprechend erwarten wir auch für dieses Jahr weiter sinkende Baufertigstellungen.“
Dabei sind die Zinsen der Landesbausparkasse (LBS) zufolge nicht einmal das größte Hemmnis: „Die aktuell sehr hohen Kosten eines Immobilienerwerbs sind nur zu einem kleinen Teil von den Zinsen verursacht, sondern mehrheitlich von den stark gestiegenen Material- und Lohnkosten im Bausektor, von hohen Nebenkosten und einer überbordenden staatlichen Regulierung“, sagte ein Sprecher. Die große Barriere für einen Immobilienerwerb sei aktuell das fehlende Eigenkapital – besonders für junge Menschen und Familien.
