Ökonom über Vergesellschaftung„Der einzig realistische Weg“ für bezahlbaren Wohnraum in den nächsten Jahren
.webp)
Die Vorstellung, dass in Berlin bald große Wohnungsbestände enteignet werden könnten, löst bei vielen Wirtschaftsvertretern Entsetzen aus. Der Ökonom Tom Krebs dagegen hält die Maßnahme für dringend erforderlich – und auch für bezahlbar. Nicht nur den Wohnungsmarkt sähe der Wirtschaftsprofessor von der Universität Mannheim gern zum Großteil in der Hand des Staates.
ntv.de: Viele Ökonomen äußern sich skeptisch bis geschockt darüber, dass eine künftige Berliner Regierung die Vergesellschaftung von Hunderttausenden Wohnungen aus dem Bestand von Immobilienkonzernen angehen könnte. Sie sehen das völlig anders. Haben Ihre Kollegen falsch gerechnet?
Tom Krebs: Ich denke nicht, dass ich anders rechne als diese Kollegen. Es kommt hauptsächlich darauf an, worauf man genau schaut: Was ist eigentlich das Ziel? Von welchen Voraussetzungen geht man aus?
Welches Ziel sehen Sie und welche Voraussetzungen?
Für mich ist das Ziel auf dem Wohnungsmarkt, die Mieten im unteren bis mittleren Marktsegment – nicht für den gesamten Markt – in den Großstädten wie Berlin stabil zu halten. Wenn wir das, wie manche Ökonomen argumentieren, einfach den Kräften von Angebot und Nachfrage überlassen, bekommen wir selbst bei einem insgesamt ausreichende Angebot an Wohnungen eine stark segregierte Stadt: Menschen mit kleinen oder mittleren Einkommen würden komplett an den Rand fernab der Innenstadt gedrängt. Das hätte auch wirtschaftlich schädliche Folgen, wenn sich die Arbeitskräfte, die für das Funktionieren der Stadt benötigt werden, das Wohnen dort nicht mehr leisten könnten. Die einzige Möglichkeit, das zu verhindern, ist einen erheblichen Teil des Wohnungsbestands in der Hand von nicht profitorientierten Eigentümern zu haben. Und der einzig realistische Weg in Berlin dafür in absehbarer Zeit ist die Vergesellschaftung der großen Wohnungsbestände.
Zunächst: Wieso sollte das Senken oder Stabilisieren der Mieten nur durch staatliches Eigentum erreichbar sein? Es gibt doch andere bewährte Mittel wie steuerlich subventionierte Sozialwohnungen oder auch die gezielte Förderung von bedürftigen Mietern durch Wohngeld.
Das ist möglich, aber viel teurer. Bei diesen Formen fließt das Steuergeld als Subvention über Vonovia und andere Unternehmen in Form zweistelliger Renditen an die Investoren wie zum Beispiel Blackrock. Das Geld ist weg für den Staat. Bei der Vergesellschaftung dagegen steht den hohen Kosten ein Vermögenswert gegenüber, den das Land Berlin in dem Fall erwirbt. Deswegen belastet die Vergesellschaftung auch den Haushalt netto überhaupt nicht.
Die Entschädigung für die Immobilienkonzerne könnte je nach Schätzung bis zu 36 Milliarden Euro betragen. Wäre das nicht eine gewaltige Belastung, die entweder das Land Berlin tragen muss oder mittelbar die Mieter?
Nein, das ist eine völlig falsche Vorstellung. Zunächst: Vonovia selbst sagt, der fragliche Bestand wäre bis zu 35 Milliarden Euro wert. Das ist ein Wunschpreis, zu dem sie Berlin die gesamten Wohnungen wohl auch freiwillig verkaufen würden. Die Basis für die in der Verfassung ja generell vorgesehene Entschädigung ist eine andere: Wenn man für die betreffenden Wohnungen eine angemessene Miete zugrundelegt, wie öffentliche Wohnungsgesellschaften sie bei vergleichbaren Wohnungen verlangen, dazu eine auskömmliche Kapitalrendite und den Bodenwert addiert, dann kommen wir in unseren Berechnungen auf einen Entschädigungswert von 10 bis 15 Milliarden Euro.
Immer noch eine gewaltige Summer für ein hochverschuldetes Land wie Berlin mit Defizit im laufenden Haushalt.
Das Land Berlin könnte Schulden aufnehmen und als Eigenkapital auf die Wohnungsgesellschaft übertragen. Das erlaubt die Schuldenbremse ausdrücklich. Der Bund ist beispielsweise so vorgegangen, um das Eigenkapital der Bahn zu erhöhen.
Dennoch müssten Wohngesellschaften für die Verzinsung dieser enormen Schulden aufkommen. Bliebe da noch Spielraum für Mietsenkungen? Manche Kritiker fürchten sogar, dass die Mieten erhöht werden müssten.
Solche Schreckensszenarien beruhen zum einen darauf, dass gigantische Entschädigungssummen angesetzt werden. Bei realistischen Berechnungen bleibt Spielraum, die Mieten auf das Niveau der landeseigenen Wohnungsgesellschaften zu senken und mittelfristig auch nur im Rahmen der Inflation zu erhöhen. Der große Unterschied zwischen einem öffentlichen Unternehmen und Vonovia liegt zum anderen in der Rendite. Eine landeseigene Gesellschaft muss keine zweistellige Rendite auf ihr Kapital abführen.
Wenn Berlin problemlos so viel Geld aufnehmen kann: Warum in die Entschädigung für Vonovia & Co. stecken statt Hunderttausende Wohnungen neu zu bauen und den Wohnungsmangel einfach zu beseitigen?
Wenn das möglich wäre, sollte man das unbedingt tun. Aber leider geht das in der Realität nicht so einfach. Dass nicht genug gebaut wird, zumindest innerhalb der nächsten Jahre, liegt ja nicht an mangelndem Finanzkapital, sondern an realen Beschränkungen, vor allem an Bauland. Will man den Mietmarkt nicht erst in mehreren Jahrzehnten, sondern in wenigen Jahren stabilisieren, bleibt die Vergesellschaftung der einzig realistische Weg.
Für den dringend benötigten Wohnungsneubau sind private Investoren bisher unerlässlich. Kritiker warnen, eine mögliche Vergesellschaftung könnte die in Zukunft abschrecken.
Wie sich die Investoren verhalten, kann man nicht seriös vorhersagen. Es stimmt: Im Moment behaupten viele, dass sie sich aus Berlin zurückziehen werden, wenn die Vergesellschaftung kommt, auch dann, wenn sie selbst gar nicht betroffen sind. Es heißt dann immer, die jetzt in Rede stehenden Bestände der Immobilienkonzerne seien nur der Anfang, am Ende sollten alle Wohnungen enteignet werden. Aber das will niemand. Ich denke, dass sich auch in Zukunft ausreichend Investoren finden lassen werden. Außerdem ist die Neubautätigkeit beispielsweise von Vonovia ohnehin vernachlässigbar. Wenn solche Investoren fernbleiben, die kaum Wohnraum schaffen, sondern hauptsächlich mit bestehenden Wohnungen möglichst hohe Renditen erzielen wollen, dann ist das kein Verlust.
Beide Seiten in der Debatte argumentieren damit, dass die Vergesellschaftung die Entwicklung der Mieten weit über die direkt betroffenen Wohnungen hinaus beeinflussen könnte. Die einen erhoffen sich einen dämpfenden Effekt für weite Teile des Mietmarktes, die anderen befürchten, dass der Anstieg der Mieten im freien Markt erst recht angeheizt wird. Womit rechnen Sie?
Wenn die Hälfte oder mehr der Wohnungen in einer Stadt in gemeinwohlorientierter Hand sind und deren Mieten niedrig gehalten werden, erwarte ich, dass das auch eine dämpfende Wirkung auf den Wohnungsmarkt darüber hinaus haben wird. Der gegenteilige Effekt würde nur dann eintreten, wenn die Vergesellschaftung dazu führt, dass der Neubau privater Investoren einbricht und sich der Wohnungsmangel dadurch verschärft. Damit rechne ich aber, wie gesagt, nicht.
Immer kommt die aktuelle Diskussion auf die Vorstellung zurück, der Staat sei generell kein guter Unternehmer. Warum glauben Sie, der Staat könne große Immobilienbestände besser verwalten als private Unternehmen?
Für die Behauptung, staatliche Unternehmen seien generell ineffizienter als private, gibt es überhaupt keinen empirischen Beleg. Wissenschaftlich ist das nicht haltbar. Im Gegenteil: In manchen Bereichen bringen private Investoren statt Effizienz zusätzliche Kosten für die Gesellschaft, denn sie müssen auf ihr Kapital eine viel höhere Rendite erwirtschaften als der Staat. Gut geführte staatliche Wohnungsgesellschaften können, das ist empirisch nachgewiesen, ihre Bestände mindestens genauso effizient bewirtschaften wie Konzerne wie Vonovia. Aber weil sie keine zweistelligen Renditen für private Finanzinvestoren erzeugen müssen, können sie niedrigere Mieten als Vonovia verlangen – und das kommt dann den Mieterinnen und Mietern zugute. Das gilt übrigens nicht nur für den Wohnungsmarkt.
Welche Bereiche der Wirtschaft wären außerdem ihrer Meinung nach besser in öffentlicher Hand aufgehoben?
Überall dort, wo es keinen Wettbewerb gibt und Innovation keine entscheidende Rolle spielt, verursachen private Investoren hauptsächlich höhere Kosten ohne nennenswerte Vorteile zu bieten. Das gilt großteils für die Infrastruktur. Ein Beispiel ist das Stromnetz. Wir alle zahlen in Deutschland mit die höchsten Netzkosten in Europa, um privaten Investoren hohe Renditen auf ihr Kapital zu ermöglichen. Der Staat könnte die notwendigen Investitionen selbst viel günstiger finanzieren. Eine andere Branche, in dem dasselbe zu beobachten ist, ist das Gesundheitswesen.
Brauchen wir überhaupt private Investoren und Unternehmen Ihrer Ansicht nach?
Auf jeden Fall! Ich will den Kapitalismus keinesfalls abschaffen. Private Investitionen sind wichtig und effizient, wenn Unternehmen auf einem Markt konkurrieren, wenn Innovationen finanziert werden sollen. Die öffentliche Daseinsvorsorge, wozu ich auch den Wohnungsmarkt zähle, sollte dagegen hauptsächlich in öffentlicher Hand sein.
Mit Tom Krebs sprach Max Borowski.
