Schritt-für-Schritt-Anleitung: Mieter im Rückstand? So gehen Vermieter nun rechtssicher vor

Ob Mietrückstände oder ausbleibender Auszug von Mietern: Für private Vermieter ist das sowohl emotional als auch finanziell eine Belastung. Wie sie juristisch korrekt vorgehen.

Mietparteien, die nicht zahlen oder die trotz Kündigung nicht ausziehen – das sorgt bei Vermietern für Wut und Zorn. Doch so berechtigt der Ärger auch sein mag: Vermieter sollten unter keinen Umständen eigenmächtig handeln und etwa Schlösser austauschen, Strom und Wasser abstellen oder Möbel aus der Wohnung entfernen. „Wer derart handelt, riskiert erhebliche rechtliche Konsequenzen und macht sich unter Umständen schadensersatzpflichtig“, sagt Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Und zwar selbst dann, wenn sich der Mieter selbst rechtswidrig verhält.

Auch Druck, Drohungen oder Einschüchterungen sind unzulässig, wie Annett Engel-Lindner, Rechtsanwältin und Syndikusanwältin beim Immobilienverband Deutschland IVD sagt. Der einzige rechtlich sichere Weg ist der über Kündigung, Räumungsklage und Zwangsräumung. Sechs wichtige Punkte für Vermieter.

Schritt 1: Den Mieter schriftlich in Verzug setzen

In der Regel empfiehlt sich zunächst eine schriftliche Zahlungsaufforderung mit klarer Frist und genauer Auflistung der offenen Beträge. „Je nach Verhältnis zum Mieter und persönlicher Einschätzung kann auch zunächst eine freundlichere Erinnerung sinnvoll sein, vor allem, wenn bislang die Zahlungen zuverlässig erfolgten“, so Engel-Lindner. Bleibt die Zahlung aus, sollte eine weitere, deutlichere Zahlungsaufforderung oder Mahnung erfolgen. „Spätestens dann ist es ratsam, den Rückstand klar zu benennen und Konsequenzen anzudeuten.“

Eine formelle Abmahnung sei nicht immer zwingend erforderlich, aber häufig sinnvoll, um den Vorgang zu dokumentieren und dem Mieter eine letzte Gelegenheit zur Zahlung zu geben. Entscheidend sei, dass alle Schritte schriftlich festgehalten sind. „Eine saubere Dokumentation ist im Streitfall vor Gericht von großer Bedeutung“, sagt Engel-Lindner.

Schritt 2: Bei ausbleibender Zahlung fristlos kündigen

Eine fristlose Kündigung (außerordentliche Kündigung) ist laut Inka-Marie Storm möglich, wenn der Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten – entweder zwei aufeinanderfolgende Monate vollständig oder über einen längeren Zeitraum insgesamt zwei Monatsmieten – im Rückstand ist. „Wichtig ist dabei eine sorgfältige Begründung im Kündigungsschreiben, in der Höhe und Zeitraum der Mietschulden konkret aufgeführt sind“, sagt Storm. Außerdem sollte der Vermieter die sofortige Räumung verlangen, so Engel-Lindner. Formfehler könnten die Kündigung unwirksam machen – daher idealerweise eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Mietrecht zurate ziehen.

Engel-Lindner zufolge sollte der Vermieter die erfolgreiche Zustellung der Kündigung in einem möglichen anschließenden Prozess beweisen können – zum Beispiel mittels Einwurf-Einschreiben. „Zudem sollten Vermieter stets hilfsweise ordentlich kündigen, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein“, so Storm.

Schritt 3: Einvernehmliche Lösung für Auszug finden

Zieht die Mietpartei partout nicht aus, sollten Vermieter nicht unbedingt gleich mit einer Räumungsklage den gerichtlichen Weg einschlagen. Denn Prozesse sind langwierig und teuer – die Verfahren können laut Engel-Lindner bis zu zwölf Monate und länger dauern und mitunter mehrere Tausend Euro kosten. Besser sei es, wenn Vermieter versuchen, eine einvernehmliche Lösung mit dem Mieter zu finden. „In der Praxis geschieht dies häufig durch einen sogenannten Aufhebungsvertrag, in dem ein konkreter Auszugstermin verbindlich festgelegt wird“, sagt Engel-Lindner.

Teilweise werde dem Mieter ein finanzieller Anreiz – die sogenannte Abstandszahlung – angeboten, um den Auszug zu beschleunigen und langwierige Gerichtsverhandlungen zu vermeiden. Eine solche Einigung könne Zeit, Kosten und Nerven sparen, sei aber nur sinnvoll, wenn der Mieter kooperativ ist und die Vereinbarung schriftlich eindeutig festgehalten ist.

Schritt 4: Räumungsprozess in Gang setzen

Kommt es nicht zu einer Einigung zwischen Vermieter und Mieter, ist der nächste Schritt ein Räumungsprozess. Dafür müssen Vermieter am zuständigen Amtsgericht für den Ort, in dem die Wohnung liegt, Klage erheben. „Der Kläger, also der Vermieter, muss zunächst die Kosten entrichten“, sagt Inka-Marie Storm. Zwar müssten die Kosten von der im Prozess unterlegenden Partei, also in der Regel vom Mieter getragen werden. In der Praxis bleiben Vermieter jedoch häufig zumindest teilweise auf den Kosten sitzen, wenn der Mieter zahlungsunfähig ist und die Kosten nicht durch Verwertung des Mobiliars oder anderes gedeckt werden können.

Schritt 5: Eine Sicherheitsanordnung beantragen

Eine Sicherheitsanordnung kann der Vermieter beim Gericht beantragen, wenn zu befürchten ist, dass der Mieter während des laufenden Verfahrens weiter keine Zahlungen leistet oder Geld beiseiteschafft. „Ziel ist es, den Vermieter finanziell abzusichern – zum Beispiel, indem der Mieter verpflichtet wird, laufende Beträge vorläufig zu hinterlegen“, sagt Annett Engel-Lindner.

Ordnet das Gericht eine Sicherheitsleistung an, muss der Mieter oder die Mieterin diese innerhalb einer festgelegten Frist nachweisen. Das kann laut Storm erfolgen durch

• Hinterlegung von Geld bei Gericht

• Hinterlegung von Wertpapieren bei Gericht

• eine Bürgschaft

• eine Kostenübernahmeerklärung einer öffentlichen Stelle, zum Beispiel des Sozialamts

Kommt der Mieter dieser vom Gericht auferlegten Verpflichtung, eine Sicherheitsleistung zu erbringen, nicht nach, kann der Vermieter laut Storm bereits während des laufenden Räumungsverfahrens eine einstweilige Verfügung beantragen, damit der Mieter die Wohnung freimacht.

Wichtig zu wissen: „Die Sicherheitsanordnung ersetzt keine Räumungsklage, sondern ergänzt sie lediglich“, so Engel-Lindner.

Schritt 6: Die „Berliner Räumung“ anstreben

Haben sich Vermieter und Mieter im Rahmen des Räumungsprozesses auf einen Vergleich geeinigt oder hat das Gericht ein rechtskräftiges Urteil gesprochen, kann die Räumung durch einen Gerichtsvollzieher erfolgen. Die „Berliner Räumung“ ist Engel-Lindner zufolge eine vereinfachte und kostengünstigere Form der Zwangsräumung.

Dabei beschränke sich der Gerichtsvollzieher darauf, dem Vermieter den Besitz an der Wohnung zu verschaffen – also den Mieter aus der Wohnung zu entfernen und dem Vermieter den Zugang zu ermöglichen. Im Unterschied zur klassischen Räumung werden die Möbel und sonstigen Gegenstände des Mieters jedoch nicht sofort ausgeräumt und abtransportiert. „Der große Vorteil liegt in den deutlich geringeren Kosten, da vor allem Ausgaben für Spedition, Lagerung und mögliche Entsorgung zunächst entfallen“, sagt Engel-Lindner. Das könne mehrere Tausend Euro sparen.