Bestandsimmobilie gesucht? Hier ist die Eigentumswohnung besonders teuer
In vielen Regionen sind die Preise für Bestandseigentumswohnungen im vergangenen Jahr inflationsbereinigt erstmals seit 2021 wieder gestiegen. Dies betrifft nicht nur Metropolen, denn der Preisanstieg fällt in Mittelstädten besonders groß aus, wie der Wohnatlas 2026 verrät.
Nachdem die Immobilienpreise in Deutschland drei Jahre lang inflationsbereinigt gesunken sind, zogen sie 2025 wieder leicht an: Im Durchschnitt aller Landkreise und kreisfreien Städte stiegen die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand gegenüber dem Vorjahr real, also nach Abzug der Inflationsrate von 2,2 Prozent, um 0,6 Prozent. Dieser Trend wird sich laut der Untersuchung langfristig noch verstärken: Bis 2035 sollen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte inflationsbereinigt (real) um 0,41 Prozent pro Jahr steigen.
Zum Vergleich: Im Jahr 2024 lagen die Preise real noch 2,8 Prozent, 2023 sogar 10,1 Prozent unter dem jeweiligen Vorjahresniveau.
Dies sind die zentralen Ergebnisse der Studie „Postbank Wohnatlas 2026„. Im Auftrag der Postbank berechneten Expertinnen und Experten des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI), in welchen Regionen die Preise besonders stark gestiegen beziehungsweise gefallen sind und wie hoch der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Jahr 2025 war.
„Wir sehen aktuell eine Trendwende auf dem deutschen Immobilienmarkt. In vielen Regionen sind die Preise für Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr inflationsbereinigt erstmals seit 2021 wieder gestiegen“, sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank in Deutschland. „Die Nachfrage zieht langsam wieder an, auch weil sich viele Kaufinteressierte auf das neue Zinsumfeld eingestellt haben. Gleichzeitig bleibt das Angebot knapp, vor allem aufgrund der geringen Bautätigkeit. Nach der Korrektur der vergangenen Jahre stabilisiert sich der Markt nun Schritt für Schritt.“
Preisanstieg fällt in Mittelstädten besonders groß aus
Der Aufwärtstrend ist in den Städten mit bis zu 100.000 Einwohnern besonders stark zu spüren. Im Durchschnitt über alle diese Mittelstädte stiegen die Preise 2025 real um 1,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr an. In den Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern wurden Eigentumswohnungen um real 0,8 Prozent teurer, in den Landkreisen um 0,5 Prozent. Weniger stark betroffen waren die sieben größten deutschen Städte (Big 7), hier stieg der Preis im Schnitt um 0,2 Prozent.
Unter den Mittelstädten sticht vor allem Pirmasens heraus: In der am Westrand des Pfälzerwaldes gelegenen Stadt in Rheinland-Pfalz stiegen die Preise für Eigentumswohnungen 2025 real um 11,4 Prozent. Allerdings lagen sie mit durchschnittlich 1.482 Euro pro Quadratmeter immer noch auf niedrigem Niveau. In Cottbus, der zweitgrößten Stadt Brandenburgs, stiegen die Preise ebenfalls deutlich an. Dort zogen einige besonders hochpreisige Angebote den Schnitt nach oben.
Unter den Großstädten ist vor allem Potsdam ein noch kostspieligerer Wohnort geworden. Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen in der Hauptstadt Brandenburgs real durchschnittlich um 14,3 Prozent auf 5.897 Euro pro Quadratmeter.
„Mittel- und Großstädte mit guter Infrastruktur stehen schon länger im Fokus vieler Wohnungskäuferinnen und -käufer, besonders im Umland der sogenannten Big 7. Denn die Immobilienmärkte in den Metropolen sind seit Jahren überhitzt“, sagt Beermann.
Große Unterschiede in den Metropolen
In den für den Immobilienmarkt bedeutendsten sieben Metropolen entwickelten sich die Preise sehr unterschiedlich. In Berlin und Stuttgart sanken sie real im Vergleich zum Vorjahr – in der baden-württembergischen Landeshauptstadt sogar um 1,4 Prozent. In Frankfurt am Main blieben die Preise real nahezu unverändert.
Den höchsten inflationsbereinigten Anstieg gegenüber dem Vorjahr verzeichnete dagegen Hamburg mit durchschnittlich 1,0 Prozent, dicht gefolgt von München mit gerundet ebenfalls 1,0 Prozent. Beide bleiben ein teures Pflaster: Eine Eigentumswohnung im Bestand kostete hier im vergangenen Jahr 9070 beziehungsweise 6394 Euro pro Quadratmeter. In der im Vergleich günstigsten Metropole Stuttgart lag der Quadratmeterpreis 2025 bei 4.737 Euro.
Die Big 7 im Vergleich
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Hamburg / 6394 / plus 1,05
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München / 9070 / plus 1,00
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Düsseldorf / 5164 / plus 0,93
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Köln / 5029 / plus 0,82
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Frankfurt am Main / 6293/ minus 0,04
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Berlin / 5796 / minus 1,24
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Stuttgart / 4737 / minus 1,37
Durchschnittliche Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen im Bestand in den sieben größten deutschen Städten
Quadratmeterpreis 2025 in Euro / Kaufpreisveränderung inflationsbereinigt 2024-2025 in Prozent, Wohnungen im Bestand in Euro.
Auch im Umland der Big 7 sind die Kaufpreise inflationsbereinigt nur teilweise wieder gestiegen. Das betrifft vor allem das Umland von Hamburg mit Ausnahme des Landkreises Herzogtum-Lauenburg (minus 1,9 Prozent) und den Speckgürtel von Köln mit Ausnahme der Stadt Leverkusen (minus 0,8). Im Umland von Stuttgart sanken die Preise dagegen weit überwiegend, nur im Landkreis Göppingen stiegen sie real um 1,8 Prozent.
Steigende Preise in Sachsen, Rheinland-Pfalz und Bremen
Auf Ebene der Bundesländer fiel der durchschnittliche Preisanstieg für Eigentumswohnungen in Sachsen über alle Landkreise und kreisfreien Städte mit real 5,2 Prozent am stärksten aus. Im Vorjahr hatte es hier noch den stärksten Preisabfall (minus 4,4 Prozent) gegeben. Auch in Rheinland-Pfalz (plus 3 Prozent), Bremen (plus 2,9 Prozent) und Brandenburg (plus 2,4 Prozent) wurde Wohneigentum im Schnitt deutlich teurer.
In Thüringen sanken die Preise dagegen um 5,2 Prozent und auch in Sachsen-Anhalt, Berlin, Baden-Württemberg und Schleswig-Holstein wurden Eigentumswohnungen real günstiger.
In Ferienregionen Stagnation und leichter Preisrückgang
In den alpenländischen Ferienregionen zeigte sich zumeist noch keine Trendwende, die Preise für Eigentumswohnungen gingen 2025 weiter leicht zurück. Im Durchschnitt sanken sie real um 1,1 Prozent. Ein Beispiel ist der bayerische Landkreis Garmisch-Partenkirchen, in dem Eigentumswohnungen real 3,1 Prozent günstiger waren als im Vorjahr. Im Südwesten Bayerns stiegen die Preise dagegen inflationsbereinigt leicht an.
In den Ferienregionen an der Nord- und Ostsee lagen die Kaufpreise weiterhin auf einem hohen Niveau, allerdings verzeichneten einige besonders hochpreisige Kreise deutliche Einbußen: Nordfriesland mit den beliebten Urlaubsinseln Sylt, Föhr und Amrum hat mit 7.886 Euro pro Quadratmeter die zweithöchsten Preise für Eigentumswohnungen in ganz Deutschland, 2025 sanken sie jedoch real um 7,4 Prozent. Im niedersächsischen Landkreis Aurich, zu dem die Inseln Juist, Norderney und Baltrum gehören, gingen die Preise um 8,6 Prozent zurück. In den Landkreisen an der schleswig-holsteinischen Ostsee stiegen sie inflationsbereinigt dagegen an.
Top 10 der teuersten Regionen
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München, Stadt/ 9070 / plus 1,0
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Nordfriesland, Landkreis / 7886 / minus 7,4
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Miesbach, Landkreis / 7689 / minus 3,9
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München, Landkreis / 6865 / plus 0,1
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Starnberg, Landkreis / 6681 / minus 1,4
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Hamburg, Stadt / 6394 / plus 1,0
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Frankfurt am Main, Stadt / 6293 / minus 0,04
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Garmisch-Partenkirchen, Landkreis / 6073 / minus 3,1
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Potsdam, Stadt / 5897 / plus 14,3
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Aurich / 5818 / minus 8,6
Durchschnittliche Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen im Bestand in deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten. Quadratmeterpreis 2025 in Euro/ Veränderung in Prozent (inflationsbereinigt) – Wohnungen im Bestand in Euro
In Deutschlands teuerster Region, der Stadt München, mussten Käufer 2025 mehr als 9000 Euro pro Quadratmeter ausgeben. Auch die umliegenden bayerischen Landkreise Miesbach, München und Starnberg blieben mit mehr als 6500 Euro pro Quadratmeter hochpreisig.
Im Vergleich besonders niedrig liegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen nach wie vor in den meisten Regionen Mitteldeutschlands. Die günstigste Region war der Vogtlandkreis in Sachsen mit nur 900 Euro pro Quadratmeter. Auch im thüringischen Landkreis Greiz lagen die Preise mit durchschnittlich 944 Euro pro Quadratmeter im dreistelligen Bereich.
