Spätestens bei der Finanzierung wird der Hauskauf zur Herausforderung, denn auf Käufer wartet meistens eine langfristige finanzielle Verpflichtung. Sie müssen sich fragen: Wie viel Haus kann ich mir überhaupt leisten?
Viele Menschen träumen den Traum vom Eigenheim. Aber was will man eigentlich: Haus oder Wohnung? Neubau oder Altbau? City oder Speckgürtel? Diese Fragen zu beantworten klingt einfach – aber am Ende sind auch sie entscheidend für die Frage: Wie viel Haus kann man sich leisten?
Wie hoch ist das eigene Budget? Um Entscheidungen treffen zu können, die auch in der Zukunft nicht den finanziellen Ruin bedeuten, ist es wichtig, nicht nur die Kreditoptionen zu verstehen, sondern auch den eigenen finanziellen Spielraum realistisch einzuschätzen – schließlich muss der Kredit langfristig zurückgezahlt werden.
Monatliche Kreditbelastung kennen
In der Praxis zahlten deutsche Haushalte im Januar dieses Jahres laut Interhyp im Schnitt 25 Prozent des Nettoeinkommens für ihre monatliche Rate. Der Finanzierungsvermittler empfiehlt, dass die monatliche Belastung durch die Kreditfinanzierung 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen sollte.
In der Realität ist es aber gar nicht so leicht, das einzuhalten: „In den großen Städten muss man schon mit mehr als 40 Prozent rechnen – wahrscheinlich sogar eher 50 Prozent“, sagt Jonas Hahn, Professor für Immobilienmanagement an der Frankfurt University of Applied Sciences, im aktuellen Video des ARD-Finanzformats 50k auf YouTube. Paare, die zu zweit 1.400 Euro netto im Monat verdienen, hätten dann nur durch die Immobilienfinanzierung eine monatliche Belastung von rund 700 Euro.
Kaufpreis nicht unterschätzen
Aber wie viel bekommt man für eine monatliche Rate von 700 Euro? Viele unterschätzen den Preis, den sie am Ende wirklich zahlen müssen. Denn es kommen immer noch die sogenannten Kaufnebenkosten hinzu. Und die können zehn bis 20 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Wenn das Haus also 400.000 Euro kostet, sollte man nochmal zwischen 40.000 und 80.000 Euro für die Kaufnebenkosten einplanen.
Mehr Eigenkapital ist immer besser
Neben der monatlich leistbaren Rate spielt hier auch das Eigenkapital eine wichtig Rolle. „Eigenkapital entlastet die Investition, weil es die Verpflichtungen gegenüber Dritten reduziert und damit Druck aus dem Gefüge nimmt“, betont Experte Hahn. Dabei sei es von Bank zu Bank unterschiedlich, wie viel Eigenkapital wirklich mitzubringen sei: „Unterschiedliche Banken haben entsprechend ihrer eigenen Risikovorgaben diverse Ansätze.“ Ganz grundsätzlich liege der Richtwert zwischen 15 und 30 Prozent, mindestens sollten aber die Kaufnebenkosten gedeckt sein.
Eigenkapital kann vieles sein: Ersparnisse auf Giro-, Tages-, oder Festgeldkonten, zuteilungsreife Bausparverträge, Rückkaufswerte aus Lebensversicherungen oder Vermögen in Investmentfonds oder Wertpapieren. Auch schuldenfreie Grundstücke zählen. Und manche Banken erkennen sogar die Eigenleistung an – also selbst erledigte Arbeiten am Haus. Das ist die sogenannte „Muskelhypothek“, sie kann bis zu zehn Prozent der Kreditsumme ausmachen. Laut Finanzfluss werden Gegenwerte zwischen 5.000 und 30.000 Euro akzeptiert.
Wichtig ist aber: Auch, wer viel Eigenkapital hat, sollte nicht alles in die Immobilie stecken. Generell gilt, dass man immer einen Notgroschen von ungefähr drei Monatsgehältern behalten sollte, falls es unerwartete Ausgaben gibt.
Wie Nebenkosten das Budget schmälern
Berücksichtigt man die maximal zahlbare monatliche Rate und das vorhandene Eigenkapital, kann man überschlägig ausrechnen, wie viel Haus man sich tatsächlich leisten kann. Das zeigt ein Rechenbeispiel von Wüstenrot: Dabei liegt die monatlich leistbare Rate bei 700 Euro. Diese Rate wird aufs Jahr hochgerechnet, bei einer Zins- und Tilgungsrate von 3,5 Prozent. Das ergibt einen Darlehensbetrag von rund 240.000 Euro.
Addiert man darauf das verfügbare Eigenkapital – in diesem Fall 60.000 Euro – ergibt das ein Budget von 300.000 Euro. Machen die Kaufnebenkosten zehn Prozent des Kaufpreises aus – also 30.000 Euro – dann liegt das Budget nur noch bei 270.000 Euro.
Zinsbelastung richtig kalkulieren
Eine wichtige Rolle spielen zudem die Bauzinsen. Denn die Zinsen bestimmen am Ende, wie teuer der Kredit wird. Hier gilt: Je niedriger die Zinsen, desto weniger zahlt man über die Jahre. Schon kleine Unterschiede können riesige Auswirkungen haben: Laut Berechnungen von Interhyp bedeuten 0,2 Prozentpunkte Unterschied bei einer durchschnittlichen Kreditsumme von 340.000 Euro eine Mehrbelastung von rund 600 Euro pro Jahr.
Die Bauzinsen werden unter anderem von Marktzinsen und der Wirtschaftslage beeinflusst. Aber auch die Renditen sicherer Anleihen – wie Pfandbriefe und zehnjährige Bundesanleihen – beeinflussen die Bauzinsen, ebenso wie das eingebrachte Eigenkapital und die Zinsbindung. „Die Wahl des richtigen Zinses ist ein bisschen Teil der Glaubensfrage, wohin es mit den Zinsen geht“, so Jonas Hahn: „Wenn man die Erwartung hat, dass die Zinsen sinken, kann es durchaus sinnvoll sein, mit einem variablen Zins zu starten und dann auf einem niedrigeren Zinsniveau in eine fixe Zinsmodellierung zu gehen.“
Der Experte betont aber auch, dass es hier nicht die eine Empfehlung gibt – denn die weitere Entwicklung der Kapitalmarktzinsen ist nicht bekannt. In der aktuellen Prognose von Anfang Mai gehen die Experten von Interhyp davon aus, dass die Bauzinsen in der mittel- und langfristigen Entwicklung eher weiter steigen – Ende Mai liegen sie bereits bei rund vier Prozent.
Wahl des richtigen Darlehens
Das sorge auch dafür, dass es bei der Wahl des Kredits nicht die perfekte Lösung gibt, so Hahn. Die meisten Eigenheime werden mit einem Annuitätendarlehen finanziert. Dabei wird monatlich eine konstante Rate gezahlt, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Am Anfang ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig, mit jeder Zahlung sinkt aber die Restschuld, sodass der Zinsteil kleiner und der Tilgungsanteil höher wird.
Der Vorteil daran ist, dass man die Höhe der monatlich zu leistenden Zahlung kennt. Allerdings ist in der Regel eine Anschlussfinanzierung nötig, da die Tilgungsrate selten reicht, um den gesamten Darlehensbetrag zurückzuzahlen.
Eine andere Variante ist das Tilgungsdarlehen: Dabei bleibt der Tilgungsanteil konstant und man hat vor allem anfangs eine hohe monatliche Belastung. Aber der Zinsanteil fällt mit der Restschuld. Und da man hier schneller entschuldet, sinkt auch die Rate über die Jahre und die Gesamtzinskosten sind geringer als beim Annuitätendarlehen.
Experte Hahn betont aber auch: „Ein Tilgungsdarlehen ist nur für die Haushalte denkbar, die eine gewisse Liquiditätsreserve auch im laufenden Einkommen haben.“ Zusätzlich zu diesen beiden klassischen Darlehensarten gibt es auch die Möglichkeit, den Immobilienkauf mithilfe eines Bausparvertrages oder mit Förderprogrammen zu finanzieren.
