In den kommenden Jahrzehnten dürften zunehmend Häuser der Babyboomer-Generation auf den Markt kommen. Das zusätzliche Angebot könnte Immobilienpreise sinken lassen. Wo vor allem?
Die sogenannten Babyboomer – also die geburtenstarken Jahrgänge etwa von Mitte der 1950er- bis Ende der 1960er-Jahre – sind eine echte Macht am Immobilienmarkt. Nach Berechnungen der Immobilienplattform Jacasa besitzen sie aktuell einen erheblichen Teil des deutschen Wohneigentums. Jede dritte Wohnimmobilie gehört demzufolge den Babyboomern.
Björn Kolbmöller, Gründer und Geschäftsführer von Jacasa, sieht die größte Eigentumsverschiebung der Geschichte auf Deutschland zukommen. „Tatsächlich ist es so, dass die nächsten 15 bis 25 Jahre die geburtenstärksten Jahrgänge um die 60er in die Phase kommen, wo Pflege, Umzug, Erbfälle anstehen“, sagt er gegenüber der ARD-Finanzredaktion. „Wir sprechen nicht von einem großen Ereignis zu einem bestimmten Tag oder Jahr. Es ist ein Prozess.“
Kommt ein Überangebot im ländlichen Raum?
Zwischen 2040 und 2050 dürften altersbedingt Millionen Immobilien ihre Besitzerinnen oder Besitzer wechseln. Durch das größere Angebot, so die Annahme vieler Studien, werden perspektivisch auch die Immobilienpreise fallen. Doch nicht überall.
Immobilienökonom Thomas Beyerle von der Hochschule Biberach sieht ein klares Stadt-Land-Gefälle bei den Preisen. „Im Ballungsraum werden wir eigentlich kaum Kaufangebote sehen“, so die Einschätzung des Experten. „Es ballt sich in den Ballungsräumen noch stärker, die Miet- und Kaufpreise steigen weiter.“ Im ländlichen, strukturschwachen Raum könnte es hingegen ein Überangebot an Häusern geben, die keinen Käufer finden.
Jacasa zufolge befinden sich in der brandenburgischen Uckermark fast 48 Prozent aller Eigentumsimmobilien in Babyboomer-Hand. Es folgen der Ennepe-Ruhr-Kreis in NRW mit 45 Prozent, der Landkreis Meißen in Sachsen (44 Prozent), Kreis Recklinghausen (43 Prozent) und Saalfeld-Rudolstadt in Thüringen (43 Prozent). Ostdeutsche und ländliche Regionen sind danach besonders betroffen von künftigem Leerstand.
Haus aus den 1980ern häufig ein „Sanierungsfall“
Wie immer bei einer Immobilie heißt es also: Entscheidend ist die Lage. Eine wichtige Rolle spiele aber auch der Zustand, in dem sich das geerbte oder gekaufte Haus befindet, so Immobilienökonom Beyerle im Gespräch mit der ARD-Finanzredaktion. „Die Mehrzahl sind klassische Sanierungsfälle.“ Und das sei gar nicht mal böse gemeint, so der Experte.
„Aber ein potenzieller Käufer möchte wissen, wie der energetische Zustand ist. Und selbst wenn er das Haus mit einem Abschlag bekommt, muss er über den Daumen gepeilt 150.000 bis 200.000 Euro in die Hand nehmen, um es zeitgemäß zu sanieren.“
Staatliche Förderprogramme zur Sanierung
Staatliche Förderprogramme unterstützen potenzielle Käufer bei der Sanierung einer Immobilie oder auch beim Kauf von sogenannten Bestandsimmobilien, wie etwa das Programm „Jung kauft alt“ der staatlichen KfW-Bank. „Das Programm ist für Familien interessant, die mindestens ein Kind haben und selber in der Immobilie wohnen wollen, nicht für eine Vermietung,“ sagt Philipp Tilleßen, Leiter der inländischen Förderprogramme bei der KfW.
Aber auch bei der Modernisierung eines geerbten Hauses unterstützt der Staat mit Zuschüssen oder vergünstigten Zinsen, die über die staatliche KfW-Bank vergeben werden. „Im Bereich der Sanierung ist das die sogenannte Bundesförderung effiziente Gebäude. Dazu zählen Zuschüsse wie die Heizungsförderung, dazu zählen auch zinsgünstige Kredite, die eingesetzt werden können, um ein bestimmtes KfW-Effizienzhaus-Niveau zu erreichen“, so Tilleßen.
Eine Chance für junge Familien?
Kommen junge Familien damit ihrem Traum vom Eigenheim künftig näher? Das ist nicht so klar. Zwar werden durch den demographischen Wandel in den kommenden Jahren zahlreiche Einfamilienhäuser frei werden, doch in der Mehrzahl stehen sie zu weit weg von den großen Städten und Ballungszentren, wo die Arbeitsplätze sind.
Aus Sicht von Immobilienökonom Beyerle verschärft das den Mangel an Wohnraum in den Städten. „Denn anders als die Generation der Babyboomer, die Anfang der 1970er-Jahre ein Häuschen auf dem Land gebaut hat, bleiben die Jüngeren in ihren Wohnungen und suchen von dort. Und solange die nichts frei machen und Nachzug kommt, werden die Preise in den begehrten Ballungsräumen weiter steigen.“
Außerdem sei nicht zu unterschätzen: Die Babyboomer haben eine viel längere Lebenserwartung als deren Eltern. Und viele haben noch lange nicht vor, aus ihrem Haus auszuziehen.
