BGH stärkt EigentümermehrheitEigentümer verliert Streit um Street-Art an Hauswand
Dutzende Kunstwerke verwandeln Gebäude in Wuppertal in XXL-Leinwände. Doch in einem Hochhaus entbrennt ein Streit: Die Mehrheit der Eigentümer stimmt für ein Gemälde, einer stellt sich quer. Der BGH klärt nun, wie viel Macht ein einzelner Eigentümer hat.
Selbst der Wuppertaler Oberbürgermeister warb einst für das Kunstprojekt: Mehrere Street-Art-Werke an Hausfassaden sollen ein Ensemble entlang der Talachse bilden. Gut für die Stadt, gut fürs Marketing, gut für den Tourismus – so die Idee. Das Projekt lief von 2023 bis 2025, es wurde vom Land und auch der Stadt selbst unterstützt. Doch in einer Wohnanlage mit Hochhaus sorgte das dort an einer Front geplante Wandgemälde für Wirbel. Ein Wohnungseigentümer hat sich gegen einen Beschluss der Mehrheit durch die Instanzen geklagt und versucht zu verhindern, dass die Nordseite des Gebäudes Teil des stadtweiten Projekts wird. Doch auch am Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe scheiterte er nun. (Az. V ZR 165/25)
Entscheidend sei, ob ein baulicher Eingriff die äußere Gestalt der Wohnanlage als Ganzes grundlegend umgestalte, erläuterte der fünfte Zivilsenat. Die Grenze dafür müsse im Einzelfall geklärt werden. Eine andere farbliche Gestaltung der Fassade könne indes mehrheitlich beschlossen werden. Auf Geschmack komme es dabei nicht an: Ein Wohnungseigentümer werde nicht dadurch unbillig benachteiligt, dass ihm ein Fassadengemälde weniger zusage als anderen.
Im Kern ging es in dem Fall um die Frage, wie weit die Macht der Mehrheit reicht, hatte die Vorsitzende Richterin Bettina Brückner bei der Verhandlung im Juli gesagt. Diese hatte 2024 beschlossen, dass die Verwalterin einen Vertrag mit dem für das Kunstprojekt verantwortlichen Verein abschließt. Der Kläger argumentierte unter anderem, das Gemälde gestalte die Wohnanlage grundlegend um, er könne über Jahre keine Klimaanlage an der Fassade anbringen und es sei ein erhöhtes Aufkommen an Besuchern zu erwarten. Zudem bleibe offen, wie das Kunstwerk letztlich aussehen werde. Doch am Amtsgericht Wuppertal und dem Landgericht Düsseldorf blitzte er damit ab.
Freie Kunst bewahren
Der Mehrheitsbeschluss der Eigentümer regelt laut BGH die zu gestaltende Fläche, dass ihnen keine Kosten entstehen und das Kunstwerk nach fünf Jahren überstrichen werden darf. Das sei ausreichend. „Einer Beschreibung, wie das Kunstwerk nach seinem Abschluss konkret aussehen wird, bedarf es nicht.“ Hier war bereits bekannt, dass die Künstlerin eher dunkle Farben auf der hellen Fassade nutzen wollte.
Anders als bei anderen Baumaßnahmen sei die Erstellung eines Kunstwerks nämlich durch freies Schaffen in einem kreativen Prozess und eine eigenständige Rolle des Künstlers geprägt, führte der BGH aus. Das Kunstwerk könne sich durch Versuche und Überarbeitungen dynamisch entwickeln. „Es gehört letztlich zum Wesen der Kunst, dass das Ergebnis des künstlerischen Schaffens für den Auftraggeber nicht immer konkret vorhersehbar ist.“
Ferner berücksichtigte der Senat, dass das Fassadengemälde Teil eines auf Prägung des Stadtbildes insgesamt angelegten Projekts sein sollte. Es werde als solches und somit nicht nur auf das einzelne Gebäude bezogen. „Dieser Umstand ist auch für die Wirkung des Kunstwerks auf den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage als Ganzes von Bedeutung.“
Einstimmigkeit ist selten
Das Kunstprojekt sei auf die lebendige Stadtgestaltung und eine Steigerung der Lebensqualität angelegt. Damit dies gelingen kann, sei es darauf angewiesen, dass Gebäudeeigentümer mitwirken, so der Senat. „Hieran teilzuhaben, muss auch Wohnungseigentümergemeinschaften offenstehen.“ Ein zu weites Verständnis des Begriffs „grundlegende Umgestaltung“ hätte aus Sicht des Senats zur Folge, dass Gemeinschaften von der Teilnahme an solchen Projekten weitgehend ausgeschlossen blieben. Denn Einstimmigkeit – insbesondere in größeren Anlagen – werde sich selten erzielen lassen.
Damals hatte der Rathauschef nach Angaben des Landgerichts in einem Brief für die Aktion geworben: Das Kunstprojekt werde 2025 in einem namhaften Reiseführer erwähnt, heiße es darin. „Das wird einen weiteren touristischen Schub erzeugen, das Stadtmarketing unterstützen und unserer Stadt eine breite Aufmerksamkeit geben. Ich würde mich sehr freuen, demnächst ein Kunstwerk von (…) an Ihrer Fassade bestaunen zu dürfen.“
Was nun passiert, bleibt offen. Der für das Kunstprojekt verantwortliche Verein äußerte sich auf Nachfrage nicht dazu, ob er die Fassade noch bemalen will.
