In Deutschland werden viel zu wenig Wohnungen gebaut. Dabei versucht die Bundesregierung gegenzusteuern – etwa mit dem „Bau-Turbo“, der seit einem Jahr gilt. Was hat Gesetz bislang gebracht?
„Die Lage am Bau hat sich nicht wirklich verbessert. Wir sehen weiter eine große Zurückhaltung bei privaten Kunden und Investoren.“ Das sagt Klaus Rohletter, Vorstandsvorsitzender der Albert Weil AG in Limburg mit etwa 950 Mitarbeitern. Der Betrieb plant Bauvorhaben in Hessen und Rheinland-Pfalz – darunter auch Wohnimmobilien.
Ein Jahr ist es her, dass der Bundesrat den sogenannten „Bau-Turbo“ verabschiedet hat. Rohletter hält das Gesetz für einen „Schritt in die richtige Richtung, aber es muss noch deutlich mehr kommen“. Er kennt sich in der Branche gut aus: über die Arbeit in seinem Betrieb, aber auch als Präsident der Bauwirtschaft Rheinland-Pfalz.
Der Haken: Das Gesetz ist freiwillig
Der „Bau-Turbo“ heißt offiziell „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“. Ziel ist, deutlich schneller Wohnimmobilien zu schaffen. Die Gemeinden müssen danach die Vorhaben innerhalb von drei Monaten prüfen. Kommt keine Entscheidung, gilt das Projekt als genehmigt.
Dabei gelten auch weniger strenge Verwaltungsvorgaben. Zudem können Büro- oder Gewerbebauten leichter in Wohnraum umgewandelt werden. Aber: Das Gesetz ist freiwillig. Die Gemeinde kann es übernehmen – oder auch nicht.
„Das ist eine große Schwachstelle. Jede Kommune entscheidet anders. Dieser Flickenteppich behindert und verlangsamt unsere Planungen, da es kein einheitliches und damit vereinfachtes Verfahren gibt“, urteilt Rohletter.
Stark gestiegene Kosten
Für den Bauunternehmer ist die Fülle der Vorschriften eine der Ursachen für die Baumisere. „Die Grundstückskosten sind sehr stark angestiegen. Vor zehn Jahren kostete ein Quadratmeter etwa 100 Euro, jetzt sind es 300 Euro. Grund sind immer neue Vorschriften und Nachweise, die von den Behörden angefordert werden.“
Hinzu kämen auch noch die Kosten für die Immobilie, die sich im gleichen Zeitraum etwa verdoppelt hätten. „Die Materialkosten sind gestiegen. Beispiel Sand und Kies: Es wird immer schwieriger, diese Rohstoffe aufgrund der Umweltgesetzgebung hierzulande abzubauen“, schildert Rohletter. „Die Folge sind weniger Fördergruben, was wiederum die Transportwege verlängert und die Kosten nochmal treibt.“
Hohe Energiepreise und steigende CO2-Abgaben kämen noch dazu, zählt Rohletter auf. „In Summe können sich selbst Gutverdiener kaum noch ein eigenes Haus oder Wohnung leisten – und wenn überhaupt, dann deutlich kleiner.“
Eigenlob der Bundesministerin
Zum Start des „Bau-Turbos“ im Herbst 2025 hatte sich Bauministerin Verena Hubertz noch selbst gefeiert: Auf einem selbstgedrehten Video saß die Sozialdemokratin freudestrahlend auf einer Parkbank vor dem Bundestag und klatschte sich selbst Applaus.
Nach einem Jahr fällt die Resonanz der Immobilienwirtschaft dagegen weniger begeistert aus. Zwar sind die Baugenehmigungen deutlich gestiegen – um bis zu zwölf Prozent. Analysten führen das aber eher auf niedrigere Bauzinsen in der ersten Jahreshälfte zurück.
Zudem wurden viele Bauvorhaben genehmigt, aber noch nicht angefangen oder fertiggestellt. Hauptgrund sind die weiter hohen Kosten und dass der „Bau-Turbo“ rechtlich nicht verbindlich ist: Viele Kommunen fürchten um ihre Planungshoheit und setzten das Gesetz für sich nicht um.
„Soziale Frage“
Auch Felix Pakleppa zieht in Berlin einen Bilanzstrich nach einem Jahr. Er hat einen guten Überblick über die aktuellen Bauprojekte aus ganz Deutschland, er ist Hauptgeschäftsführer des Zentralverbandes Deutsches Baugewerbe (ZDB): „Es gibt positive Einzelfälle wie in München, Hamburg oder kleineren Kommunen. Dort sind in kurzer Zeit viele Projekte genehmigt worden. In der Fläche können wir das noch nicht feststellen.“
Auch für Pakleppa war der „Bau-Turbo“ eine richtige Entscheidung. „Es macht das Bauen aber in der Summe weder günstiger noch einfacher. Der Haken ist, dass das Gesetz freiwillig ist.“
Viele Standards auch trotz „Gebäudetyp E“
Anfang der Woche war bekannt geworden, dass jetzt der Gesetzentwurf für eine einfacheres Bauen vorliegt – dem sogenannten Gebäudetyp E. Darüber wird seit fünf Jahren debattiert. Nach langem Hin- und Her hat sich jetzt die Koalition geeinigt.
Bis auf Sicherheitsauflagen darf hier von zahlreichen Bestimmungen abgewichen werden, um das Bauen einfacher und günstiger werden zu lassen. Dabei geht es etwa um eine bestimmte Anzahl von Steckdosen in einem Zimmer, hohe Decken oder besonders dicke Fenster und Wände für den Schallschutz. Allerdings: Über diese Ausnahmen soll nicht der Bund, sondern die Bundesländer entscheiden.
Die Folge dürfte sein, dass es wieder viele unterschiedliche Standards gibt. „Auch das wird nicht reichen, um genügend Wohnungen zu bauen. Vielmehr braucht es zusätzlich eine bessere, zinsverbilligte Förderung – etwa durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau“, urteilt Pakleppa. So könne gerade Familien geholfen werden. „Wenn wir die Landtagswahlen der vergangenen Monate betrachten, ist das Thema Wohnen die soziale Frage geworden. Die Politik sollte darauf mit einem Bündel von Maßnahmen reagieren.“
Wirkung einzelner Maßnahmen verpufft
Um die Lage am Bau zu verbessern, hat Klaus Rohletter auch einige Ideen: etwa die Grunderwerbssteuer halbieren oder eine niedrigere Einkommenssteuer, falls das Geld in Wohnimmobilien investiert wird. „Der neue Gesetzentwurf zum Gebäudetyp E geht auch in die richtige Richtung. Aber nach der aktuellen Vorlage aus dem Ministerium ist es wieder kein verbindlicher Standard. Das reicht nicht aus.“
Einzelmaßnahmen könnten keine Trendwende am Bau auslösen, so der Unternehmer. „Die gesamtwirtschaftliche Stimmung ist ein großes Problem. Stagnation löst keine Investitionsstimmung aus.“
Enteignungsdebatte schadet zusätzlich
Diese Stimmung werde durch die Berliner Debatten um Enteignungen zusätzlich gedrückt, beobachtet Rohletter. „Viele Investoren fragen sich jetzt: ‚Kommt das auch bald in anderen Bundesländern? Kann ich noch heute investieren und in ein paar Jahren wird das dann vielleicht enteignet?'“
Die Folgeschäden dieser Debatte in Berlin für das ganze Land seien noch gar nicht abzuschätzen. „Die Rahmenbedingungen für Investoren müssen doch stattdessen verbessert werden, dann wird auch wieder gebaut. Enteignungen haben in einem marktwirtschaftlich-demokratischen System nichts verloren.“
