Die „Kakerlaken“ kommenIn Mariupol wird der Krieg mit dem Grundbuch weitergeführt
Russland ersetzt die Bevölkerung der ukrainischen Stadt Mariupol durch Ansiedlung von Russen. Es ist ein Verstoß gegen internationales Recht, ein Kriegsverbrechen. Die Neuankömmlinge freuen sich auf ein schönes Leben am Meer.
Vier Jahre nach ihrer blutigen Eroberung durch russische Truppen ist die ukrainische Stadt Mariupol für Russland vor allem eines: ein Immobilienmarkt. Wer im Sommer 2026 auf russischen Kleinanzeigenportalen sucht, findet Neubauwohnungen am Asowschen Meer, verkauft im Rohbau, oft vergeben, bevor auch nur das Fundament steht.
Den Ton dazu hatte schon ein Werbevideo vorgegeben, das Anfang 2024 auf Tiktok und X zirkulierte: Eine Maklerin führt Kaufinteressenten durch ausgebrannte Wohnungen, Fensterlöcher, Rußspuren an den Wänden, aufgerissene Böden – und stellt dazu eine rein betriebswirtschaftliche Frage: Lohnt es sich, in die „Ruine“ zu investieren? Der Zynismus dieser Frage ist ein guter Ausgangspunkt, um eine der stillsten Formen zu verstehen, mit denen Russland seinen Krieg gegen die Ukraine führt: die Umbesetzung eines eroberten Ortes, Wohnung für Wohnung.
Mariupol, vor dem Krieg eine Stadt mit rund 425.000 Einwohnern, wurde im Frühjahr 2022 in einer 86 Tage langen Belagerung zu großen Teilen zerstört. Die Vereinten Nationen schätzen, dass etwa 90 Prozent der Gebäude beschädigt oder vernichtet wurden; je nach Quelle starben Tausende bis Zehntausende Menschen, rund 350.000 verließen die Stadt. In die Lücke, die sie hinterließen – in die geräumten Wohnungen, die frei gewordenen Plätze -, zieht seither eine neue Bevölkerung. Und die Menschen, die sie einnehmen, haben das, anders als die Vertriebenen, entschieden.
Billige Darlehen für Wohnungen in der eroberten Stadt
Der stärkste Anreiz ist eine Zahl: zwei Prozent. So hoch ist der Zinssatz einer staatlich subventionierten Hypothek, die es fast ausschließlich in den besetzten Gebieten gibt. Während gewöhnliche Immobilienkredite in Russland bei annähernd 30 Prozent liegen, ist es in Mariupol oder Luhansk ein Bruchteil davon. Petro Andrjuschtschenko, früherer Berater des ukrainischen Bürgermeisters von Mariupol, bringt die Logik auf eine bittere Formel: Man habe die Wahl zwischen zwei Prozent in Mariupol und zwei Prozent in Tschukotka am nordöstlichsten Ende von Russland. Die Entscheidung falle den meisten leicht.
Dazu kommen Gehälter, die es andernorts nicht gibt: Bauarbeiter verdienen nach Angaben aus der Stadt 180.000 bis 200.000 Rubel im Monat, das Drei- bis Vierfache dessen, was Einheimische für dieselbe Arbeit bekommen. Und über allem liegt eine Verkaufsgeschichte: Die Ruinen am Asowschen Meer werden als Luxus vermarktet, als günstiges Leben am Wasser, in einer Gegend mit, wie es in Anzeigen heißt, „guter Ökologie“. Ein Russe, der sein Haus in Murmansk verkaufte, sagte der BBC schlicht, Mariupol werde eine schöne Stadt.
Es lassen sich zwei Wellen unterscheiden, was für die Beurteilung wichtig ist. Die erste, 2022 und 2023, bestand vor allem aus Arbeitsmigranten aus Zentralasien mit russischem Pass, Bauleute, die kamen, Geld verdienten und oft wieder gingen – manche wurden später an die Front geschickt oder abgeschoben. Die zweite Welle, seit 2024, besteht aus ethnischen Russen aus Moskau, St. Petersburg, Tscheljabinsk, Woronesch, Wolgograd. Sie kommen nicht für eine Saison, sondern um zu bleiben. Nach Angaben eines russischen Raumplanungsinstituts stellten Zugezogene aus Russland im Frühjahr 2026 rund drei Viertel der Käufer neu gebauter Wohnungen; die Programmpläne des Kremls sehen die Ansiedlung von fast 114.000 Menschen bis 2045 vor, für Mariupol allein sind Hunderttausende vorgesehen.
Verstoß gegen die Genfer Konvention
Damit jemand einziehen kann, muss zuvor jemand verschwunden sein. Die Wohnungen, die verkauft und vergeben werden, sind zu einem großen Teil die Wohnungen von Menschen, die während der Belagerung getötet wurden oder geflohen sind. Die Besatzungsverwaltung erklärt sie zu „herrenlosem“ Eigentum – ein Vorgang, den ein Betroffener treffend beschrieb: Man erkläre die Wohnungen für besitzlos und gebe zugleich zu, dass es Eigentümer gebe.
Eine BBC-Recherche fand heraus, dass allein in Mariupol seit Juli 2024 mindestens 5700 Wohnungen zur Enteignung markiert wurden. Human Rights Watch zählte für die besetzten Gebiete insgesamt rund 8000 gerichtliche Enteignungsverfahren zwischen März 2024 und Januar 2026 – bei, wie die Organisation schreibt, durchgängiger Missachtung von Eigentumsnachweisen. Ende 2025 unterzeichnete Machthaber Wladimir Putin ein Gesetz, das die Beschlagnahme „herrenloser“ Häuser inzwischen sogar ohne Gerichtsentscheid erlaubt. Eine Entschädigung gibt es nur für russische Staatsbürger.
Der Zeitdruck ist gewollt: Ende 2025 zog Moskau die Frist zur Umregistrierung des Eigentums auf den 1. Juli 2026 vor – wer sie versäumte, dessen Wohnung gilt seither als „herrenlos“. Um sie zu behalten, müsste man persönlich erscheinen: über russisches Gebiet einreisen, die Filtrationskontrollen des FSB durchlaufen, einen russischen Pass beantragen, sich durch die Bürokratie kämpfen. Wer sich dafür bei den „Wehrkommissariaten“ der Besatzung registrieren muss, riskiert sogar die Zwangsmobilisierung. Für die meisten Vertriebenen ist das Verfahren unmöglich, und genau darauf ist es angelegt. Human Rights Watch ordnet das Vorgehen völkerrechtlich ein: Einer Besatzungsmacht ist es nach der Vierten Genfer Konvention untersagt, die eigene Zivilbevölkerung in besetztes Gebiet zu verlegen.
Die neuen Nachbarn heißen Kakerlaken
Eine ehemalige Bewohnerin verglich in der „Neuen Zürcher Zeitung“ die Lage mit der Industrialisierung des Donbass in den 1930er Jahren, als Diktator Stalin nach dem Holodomor Menschen aus der ganzen Sowjetunion in die leergestorbenen Regionen umsiedelte. Der Unterschied: Damals bestritt niemand die völkerrechtliche Zugehörigkeit dieser Gebiete.
Für die Verbliebenen ist der Zuzug keine Statistik, sondern der Nachbar von nebenan. Sie haben einen kurzen Namen für die neuen Bewohner: Kakerlaken. Dahinter steckt mehr als Abneigung. Es ist das Gefühl, im eigenen Ort zweitklassig geworden zu sein. Wer geblieben ist, bekommt in der Regel keine Hypothek – den Mariupolern fehlt die russische Kredithistorie, und wer schwarz bezahlt wird, kann ohnehin nichts nachweisen. Die Preise pro Quadratmeter haben die Zugezogenen so weit hochgetrieben, dass manche Familie ihre zerbombte Wohnung in Mariupol verkaufen. Andere werden aus dem Zentrum an die Ränder gedrängt, weil dort, wo ihr Haus stand, teurer Neubau entsteht.
Und doch gibt es Stimmen. Aus den Baugruben, in denen einmal ihre Häuser standen, haben Mariupoler Videobotschaften an Putin aufgenommen: Man habe doch gesagt, „wir lassen die Unsrigen nicht im Stich“ – zählten sie denn nicht dazu? Das Ziel ist nicht, den Verbliebenen zu helfen, sondern sie auf Dauer zu ersetzen. Eine „neue Realität“, wie die Verwaltung sagt, in der am Ende niemand mehr übrig sein soll, der widerspricht.
Viele der Zugezogenen glauben tatsächlich, in eine schöne Stadt am Meer zu ziehen, in ein neues Leben. Dass jeder dieser frei gewordenen Plätze bis vor Kurzem der eines anderen war, dass unter dem Fundament des Neubaus die Geschichte eines Toten oder Vertriebenen liegt – das gehört nicht zur Erzählung, die ihnen verkauft wird. Und dass die Ansiedlung der eigenen Zivilbevölkerung in besetztem Gebiet nach dem Römischen Statut ein Kriegsverbrechen ist, erst recht nicht. Der Krieg endet in Mariupol nicht mit dem Schweigen der Waffen. Er geht leise weiter, in Grundbucheinträgen und Hypothekenverträgen.
