Rot-Rot-Grün ist in Berlin vor einigen Jahren mit einem Mietendeckel gescheitert. Jetzt legt die Linke ein Rechtsgutachten für einen Neuanlauf vor. Für die Partei sind Mieten das zentrale Wahlkampfthema.
Im Februar 2020 trat in Berlin der sogenannte Mietendeckel in Kraft, eingeführt vom damaligen rot-rot-grünen Senat. Er fror die Mieten vieler Bestandswohnungen ein und begrenzte Mieterhöhungen.
Aber schon im April 2021 stoppte das höchste deutsche Gericht den Mietendeckel. Das Bundesverfassungsgericht stellte fest, dass einem Bundesland die Gesetzgebungskompetenz für das Mietrecht fehlt. Berlin hätte den Mietendeckel also gar nicht erlassen dürfen, das kann nur der Bund. Vorbei war es mit dem großen Projekt der Linken.
2026 startet die Partei einen Neuauflauf, diesmal – folgerichtig – auf Bundesebene. Das Thema ist nach wie vor aktuell, die hohen Mieten und der angespannte Wohnungsmarkt belasten Menschen vorwiegend in Großstädten, aber auch auf dem Land. Pünktlich vor den Landtagswahlen in Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern und insbesondere der Neuwahl des Berliner Abgeordnetenhauses stellt die Linke das Thema nun mit einem Rechtsgutachten wieder ins Schaufenster.
Neues Konzept, nächster Versuch
Die Linke hat ihr Konzept überarbeitet und fordert nach einem sofortigen, wie sie es nennt, „Mietenstopp“ in angespannten Wohnungsmärkten anschließend einen bundesweiten Mietendeckel, bei dem sich die zulässigen Mieten an einer neu zu berechnenden „echten Durchschnittsmiete“ orientieren sollen. Liegt eine Miete darüber, soll sie auch bei bestehenden Mietverträgen auf das Niveau dieser Durchschnittsmiete abgesenkt werden können.
Die Fachfrau der Linken für das Thema Miete ist Caren Lay. Sie ist Vorsitzende des Ausschusses für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Kommunalverwaltung im Bundestag. Die „echte Durchschnittsmiete“ ist ein Kernelement des Konzepts. Bisher würden bei der Berechnung des Mietspiegels die Mietverträge der letzten sechs Jahre als Grundlage genommen, sagt Lay dem ARD-Hauptstadtstudio. Für sie „die teuren Mietverträge“, denn Mieter in langfristigen Mietverhältnissen haben oft günstigere Verträge. Die finden aber bei der Berechnung des Mietspiegels ebenso wenig Beachtung wie die Mietverträge im sozialen Wohnungsbau. Laut Lay werden aber „beispielsweise Mieten, die jetzt schon über dem Gesetz liegen, also illegal zu hoch sind“, in die Berechnung hineingenommen. Deswegen möchte die Linke mit ihrer „echten Durchschnittsmiete“ erreichen, dass die Berechnungsgrundlage künftig auf wirklich allen Mietverträgen einer Region basiert.
Berliner Mietendeckel hat Angebot halbiert
Konstantin Kholodilin vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung DIW hat die unmittelbaren Auswirkungen des Berliner Mietendeckels untersucht. Das Ergebnis: Für diejenigen, bei denen der Mietendeckel griff, wurde Wohnen in der Tat günstiger. Die Kehrseite: Das Angebot an Mietwohnungen auf dem Markt halbierte sich. Stattdessen entschieden sich mehr Vermieter dazu, bisherige Mietwohnungen als Eigentumswohnungen zum Kauf anzubieten.
Kholodilin hat außerdem festgestellt, dass durch den Mietendeckel weniger neu gebaut wurde. Für potentielle künftige Vermieter fehlte schlicht der finanzielle Anreiz, in neue Wohnungen zu investieren. Ein Problem, das die Linke mit einem Investitionsprogramm lösen will: 20 Milliarden Euro jährlich sollen in kommunalen oder genossenschaftlichen Wohnungsbau fließen. Zu starke Folgen für Eigentümer will sie durch Härtefallregelungen abfedern und Neubauten zeitweise ausnehmen.
Neues Rechtsgutachten soll linken Kurs stützen
Beim alten Berliner Mietspiegel gab es weitere verfassungsrechtliche Bedenken, die sich nun bei einem bundesweiten Mietendeckel wieder stellen. Deswegen hat die Linke ein Rechtsgutachten beim Verfassungsrechtler Thorsten Kingree in Auftrag gegeben, Inhaber des Lehrstuhls für Öffentliches Recht, Sozialrecht und Gesundheitsrecht an der Universität Regensburg. Er geht in seinem Gutachten beispielsweise auf einen möglichen Eingriff in das verfassungsrechtlich geschützte Eigentum der Vermieter ein.
Der Experte bewertet allerdings die Rechtsposition der Mieter als besonders schutzwürdig. Zwar müsse der Gesetzgeber die Interessen der Eigentümer im Blick behalten, „geschützt sind die Vermieter aber auch insoweit letztlich nur vor Verlusten bei der Vermietung“, heißt es in dem Gutachten. Solange Vermieter ihre Kosten decken und wirtschaftlich nicht in ihrer Existenz gefährdet werden, verfüge der Gesetzgeber seiner Meinung nach also über einen weiten Gestaltungsspielraum.
Verfassungsrechtliches Neuland
Das Bundesverfassungsgericht hat sich mit dieser Frage auch bei anderen Mietrechtsregelungen wie etwa der Mietpreisbremse häufiger befasst. Doch in dieser intensiven Auslegung beträte der Gesetzgeber juristisches Neuland. Vor allem, weil die Pläne der Linken noch weiter gehen. Sie wollen auch bestehende Mieten, die nach ihren neu zu regelnden Maßstäben zu hoch sind, absenken können. Dies würde einen Eingriff in bereits bestehende Vertragsverhältnisse bedeuten – das Gesetz kann also eine Rückwirkung entfalten. Das ist grundsätzlich juristisch hoch umstritten.
Auffällig ist, dass diese Problematik im Gutachten nur am Rande gestreift wird. Im Gespräch mit dem ARD-Hauptstadtstudio sagt Kingreen, dass er den Vorgang für verhältnismäßig hält. Die Linke jedenfalls hat ihren Antrag für den Mietendeckel bereits im Bundestag eingebracht. Aber aus der Opposition heraus wird sie wohl kaum eine Chance haben, ihr Vorhaben umzusetzen.
