Besser frühzeitig angekündigt: Wohnungsbesichtigung: Wann Vermieter wirklich Zutritt haben

Die Wohnung während eines laufenden Mietverhältnisses besichtigen? Ganz ohne Weiteres können Vermieter das nicht. Was Mieterinnen und Mieter wissen sollten.

Es klingelt. Vor der Tür steht der Vermieter. Er möchte die Wohnung besichtigen, um sich mal wieder einen Eindruck vom Zustand des Wohneigentums zu verschaffen. Müssen Mieter sich darauf einlassen? Nein. „Der Vermieter hat kein allgemeines, anlassloses Besichtigungsrecht“, stellt Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland klar. Die Vermieterseite braucht hierfür einen sachlichen Grund.

Auch eine Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter ein generelles Besichtigungsrecht, zum Beispiel alle ein bis zwei Jahre einräumt, ist unwirksam. Darauf weist Rolf Janßen, Geschäftsführer des DMB Mieterschutzvereins Frankfurt am Main hin. Hier kommen Antworten auf wichtige Fragen zum Thema.

Unter welchen Voraussetzungen darf der Vermieter während eines laufenden Mietverhältnisses die Wohnung besichtigen?

Anlässe für eine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter sind laut Storm beispielsweise

• die Feststellung oder Beseitigung von Mängeln

• die Vorbereitung von Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen

• das Ablesen von Zählern

• die Überprüfung eines konkreten Schadensverdachts

• die Besichtigung mit Kauf- und Mietinteressenten nach einer Kündigung

• die Vorbereitung notwendiger Reparaturen nach Auszug durch Handwerker oder Sachverständige

Geht das auch ohne Ankündigung?

Grundsätzlich muss der Vermieter eine Wohnungsbesichtigung laut Janßen rechtzeitig vorher ankündigen. Eine gesetzlich festgelegte Frist gibt es Storm zufolge nicht. „In der Praxis werden je nach Anlass bei planbaren, weniger dringenden Terminen zwei Wochen Vorlauf als angemessen angesehen“, so Storm.

Eine kürzere Frist ist ihr zufolge bei konkreten Anlässen ebenso zulässig, beispielsweise, wenn es darum geht, Mängel zu beseitigen. Ein kurzfristiges Betreten – zum Beispiel mit nur 24 Stunden Vorlauf – sei zwar nur ausnahmsweise in dringenden Fällen zulässig, aber eben zulässig, so Storm.

Der Termin sollte zu einer für die Mietpartei zumutbaren Tageszeit erfolgen. Werktags bis 19 Uhr ist Storm zufolge anerkannt, auch Samstage gelten als Werktage. Grundsätzlich sollten Termine möglichst einvernehmlich abgestimmt werden. Aber: Die Mietpartei darf sich bei einem berechtigten Besichtigungsgrund nicht grundlos verweigern und muss bei einer Terminfindung mitwirken.

Was, wenn Gefahr im Verzug ist?

Bei Gefahr im Verzug ist sofortiges Handeln erforderlich. „Dann ist eine Ankündigung der Besichtigung der Wohnung grundsätzlich entbehrlich“, sagt Janßen.

Typische Beispiele für eine Gefahr im Verzug sind nach Angaben von Inka-Marie Storm:

• ein Wasserrohrbruch oder erheblicher Wasseraustritt

• ein Gasgeruch oder der Verdacht auf ein Gasleck

• ein Brand oder starke Rauchentwicklung

• eine akute Einsturz- oder Stromgefahr

Was gilt, wenn Vermieter Nachmietern und Kaufinteressenten die noch vermietete Wohnung zeigen will?

„Ein Recht des Vermieters zur Besichtigung besteht auch, wenn das Ende des Mietverhältnisses bevorsteht und die Räume möglichen Mietnachfolgern gezeigt werden sollen“, so Rolf Janßen. Hierbei müsse der Vermieter aber auf Interessen der jeweiligen Mietpartei Rücksicht nehmen. „Nur in Ausnahmefällen darf eine Besichtigung der Wohnung an Sonn- und Feiertagen stattfinden“, sagt Janßen.

Müssen Mieter hinnehmen, wenn die Wohnung vielfach – zum Beispiel 20 Mal – besichtigt wird?

Nein. „Auch wenn ein berechtigtes Interesse an der Neuvermietung oder dem Verkauf besteht, darf der Vermieter oder die Vermieterin das Besichtigungsrecht nicht übermäßig ausüben“, sagt Storm. Vermieter sind verpflichtet, Besichtigungstermine möglichst zu bündeln und die Belastung für Mietparteien gering zu halten.