Ökonom: Bund soll Vonovia kaufen„Ich bezweifle, dass eine Enteignung am Ende günstiger ist“
Dass Deutschland ein Problem mit bezahlbarem Wohnraum hat, da sind sich sehr viele Menschen einig. Wie man es angehen sollte, da aber hört die Einigkeit auf. Seit der Berlin-Wahl wird ohnehin kaum noch über das Problem gesprochen, die Enteignungsdebatte zieht alle Aufmerksamkeit auf sich. Der Ökonom Matthias Günther vom Pestel-Institut meint, das müsste nicht sein, denn er glaubt, eine Lösung parat zu haben.
ntv.de: Berlin will enteignen, Teile Deutschlands sind in heller Aufregung. Sie haben einen Kompromissvorschlag. Wie sieht der aus?
Matthias Günther: Wir brauchen nicht zu enteignen. Es gibt eine marktkonforme Lösung, indem der Bund schlicht und einfach die beiden großen börsennotierten Wohnungsunternehmen Vonovia und LEG kauft.
Warum hört man von Ihrer Idee so wenig?
Die Debatte ist festgefahren, sie hängt sich am Begriff der Enteignung auf. Wenn ich meinen Vorschlag vorstelle, dann kommt reflexartig „Ach, Sie wollen auch enteignen?“
Und, wollen Sie?
Nein. Es gibt in Deutschland keine Enteignung oder Vergesellschaftung ohne Entschädigung. Deshalb kann man ein börsennotiertes Unternehmen viel einfacher über die Börse kaufen. Das ist marktkonform. Der Bund hat im Sommer beschlossen, beim Panzerhersteller KNDS einzusteigen. Während der Finanzkrise übernahm er Teile der Commerzbank, während der Pandemie kaufte er ein Fünftel der Lufthansa. Das war unumstritten.
Die Vonovia halten Sie für einen ähnlichen Fall?
Ich halte den Einstieg beim größten deutschen Wohnungsunternehmen im Rahmen der Daseinsvorsorge für geboten, weil sich dort 470.000 Wohnungen konzentrieren und wir auf der anderen Seite viel zu wenig bezahlbaren Wohnraum haben. Den bietet dieses Unternehmen noch, zieht allerdings permanent die Mieten an. Damit schmälert es den Bestand an günstigen Wohnungen. Und das halte ich für problematisch.
Geht Ihr Vorschlag über die Berliner Vergesellschaftungsdebatte hinaus? Antwortet er auch auf die Frage, wie bezahlbarer Wohnraum geschaffen wird, zum Beispiel in Thüringen?
In vielen deutschen Regionen können sich Menschen die Miete kaum noch leisten. In diesem Thema liegt enormer sozialer Sprengstoff: Auf der einen Seite fehlen mehr als eine Million Wohnungen und auf der anderen Seite geht der Wohnungsbau zurück.
Wenn der Bund Vonovia und die LEG kaufen würde, beträfe das vor allem Wohnungen in Berlin, Dresden und im Ruhrgebiet. Wie hilft das einem Menschen in Bayern?
Eine ungleiche Verteilung haben wir jetzt schon: Auf eine Million Sozialwohnungen kommen rund elf Millionen Haushalte, die berechtigt sind, in eine Sozialwohnung einzuziehen. Diese Lotterie wird durch den Kauf nicht schlechter oder besser. Aber ich kann perspektivisch in wirtschaftlich starken Regionen neu bauen. Dort haben wir heute schon das Problem, dass Arbeitsplätze nicht besetzt werden, weil dort bezahlbare Wohnungen fehlen.
Ihrer Einschätzung nach kann die Vonovia im Bundesbesitz 40.000 neue Wohnungen im Jahr bauen. Wie kommen Sie auf diese Zahl? Die Vonovia hat vergangenes Jahr 2000 Wohnungen fertiggestellt.
Vonovia hat noch nie im großen Stil gebaut. Wenn, dann wurden Wohnungen vor allem gebaut, um sie anschließend zu verkaufen – also als Bauträger, als Projektentwickler. Das ist deren Geschäftsmodell. Vonovia ist im Prinzip ein Vermieter und ein Immobilienhändler.
Aber woher nehmen Sie dann die Überzeugung, dass dieser Immobilienhändler im Bundesbesitz über Nacht zum Neubaumotor wird?
Das sind Schätzungen, was möglich wäre, wenn man die Mittel des Bundes ausschöpft. Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben hat erhebliche Grundstücksreserven, auf die man zumindest teilweise zugreifen könnte. Wenn endlich mal die vereinfachten Baustandards kommen, kann ein solches Unternehmen im größeren Stil in den Neubau für den eigenen Bestand einsteigen. Mit der Bonität des Bundes halte ich Neubauwohnungen für möglich, die man in vielen Städten im Bereich von 10 Euro pro Quadratmeter vermieten könnte – ohne zusätzliche soziale Förderung.
Das IFW Kiel hat vorgerechnet, dass man für 20 Milliarden Euro bis 2045 rund 71.000 neue Wohnungen bauen könnte. Warum sollte es effizienter sein, mit einer vergleichbaren Summe ein bestehendes Unternehmen zu übernehmen, um damit dann neuen Wohnraum zu schaffen?
Ein bestehender Konzern ist schon eine komplette operative Einheit. Die Bundeswohnungsgesellschaft, die der Bund plant, wird vier bis fünf Jahre brauchen, bis sie überhaupt operativ tätig sein kann. In Niedersachsen hat die Wohnungsgesellschaft des Landes knapp drei Jahre nach Gründung den Spatenstich für die ersten 133 Wohnungen geschafft.
Das heißt, 20 Milliarden sind der Preis für vier, fünf Jahre Vorsprung?
Genau. Und zusätzlich kriegen wir einen Bundeswohnungsbestand. Wenn wir den erst neu bauen, dann müssen wir ihn massiv subventionieren. Das sehen wir im sozialen Wohnungsbau, wo wir eine Subventionsquote von etwa zwei Drittel der Herstellungskosten haben. Zwei Drittel tragen Bund und Länder, dafür bekommen wir eine Bindungsfrist von 25 bis 35 Jahren. Danach gehen die Wohnungen wieder aus dem sozialen Wohnungsbestand raus.
Und Sie schlagen vor, die Wohnungen lieber gleich in Bundesbesitz zu bauen und zu halten?
Ja. Wir hätten dann einen dauerhaften Bestand im öffentlichen Eigentum. Eigentlich das, was wir früher auch schon mal hatten. Diese ganzen Wohnungen von der Gagfah, von Bahn und Post, von der Nileg, die ehemaligen DDR-Wohnungen in Dresden, die alle heute im Portfolio der Vonovia mit drin sind. Wir hatten schon mal diesen ganzen Bestand und damit immer auch ein Preiskorrektiv, was uns heute komplett fehlt.
Heißt das, Sie wollen zurück in den Mietmarkt der alten BRD?
Ich weiß nicht, was daran schlecht war. Wir hatten 1987 allein in Westdeutschland 4 Millionen Sozialwohnungen. Das war für etwa ein Viertel der Mieter eine Sozialwohnung. Ich kann mich nicht erinnern, dass sich damals jemand beschwert hätte, wir hätten zu viel Sozialwohnungen. Eine gewisse Sicherheit im Bereich des Mietwohnungsmarktes ist, glaube ich nicht das Verkehrteste – gerade angesichts der existenziellen Bedeutung für private Haushalte.
Muss der Bund dafür selbst Wohnungen besitzen?
Der Bund verspricht im Prinzip Wohnen für alle. Damit stellt er aber etwas in Aussicht, was er nicht hat. Das sind Wohnungen. Wir sehen das gerade in den wirtschaftlich starken Regionen deutlich: in Bayern, in Baden-Württemberg, in Teilen von Hessen und Rheinland-Pfalz, in Hamburg, inzwischen auch in Berlin. Dort, wo die Wirtschaft boomt, wird der Staat erpressbar bei dem, was er für die Schwächsten der Gesellschaft am Ende zahlen muss, nämlich über die Kosten der Unterkunft.
Was bedeutet das konkret?
Das viele Haushalte mit niedrigen Einkommen auf Hilfe angewiesen sind. Also etwa Personal im Reinigungsgewerbe, im Einzelhandel, in der Gastronomie. Die verdienen in diesen wirtschaftlich boomenden Regionen nicht so üppig, dass sie jede Miete zahlen können. Und das führt zu merkwürdigen Situationen: Mir wurde etwa aus Baden-Württemberg geschildert, da sei ein neuer Sozialbau hochgezogen worden. Die Leute denken sich dann, vielleicht kann ich da eine Wohnung kriegen, bis sie feststellen, dass der Quadratmeter 12 Euro kostet. Und dann ziehen dort eben Grundsicherungsempfänger ein, weil die Jobcenter diese Kosten der Unterkunft übernehmen. Und das können sie keinem mehr vermitteln.
Wenn das Kabinett morgen sagen würde, Herr Günthers Plan ist die Lösung, wir kaufen Vonovia und die LEG zum Schnäppchenpreis – dann schnellt doch der Börsenpreis in die Höhe und Ihre Rechnung ist hinfällig, oder?
Man würde die Vonovia nicht einfach so kaufen, sondern sich erst einmal mit den institutionellen Anlegern zusammensetzen. Also dem norwegischen Staatsfonds und Blackrock, die kennt der Kanzler ja. Außerdem würde man ja nicht nur die Aktien kaufen, deren Kurs im Moment relativ niedrig ist, sondern auch die Schulden und die liegen bei etwa 60 Milliarden. Deshalb ist der Kaufpreis langfristig betrachtet nicht die dramatische Größe.
Nach § 65 der Bundeshaushaltsordnung ist Voraussetzung einer Beteiligung des Bundes, dass der Zweck der Beteiligung nicht besser oder wirtschaftlicher auf andere Weise erreichbar sein. Jetzt würden Vergesellschaftungsbefürworter Ihnen entgegenhalten: Die Vergesellschaftung der Vonovia ist genau das – die bessere und wirtschaftlichere Alternative zum Kauf.
Das halte ich ehrlich gesagt für Unfug. Das Verfahren einer Vergesellschaftung oder Enteignung wird sich vermutlich über Jahre hinziehen. Während des Rechtsstreits kann das Unternehmen im Grunde genommen nicht agieren. Ich bezweifle, dass eine Enteignung am Ende günstiger ist.
In Berlin haben die Menschen 2021 mehrheitlich dafür gestimmt, zu vergesellschaften. Bei der Wahl im September hat die Linke genau mit diesem Thema die Wahl gewonnen. Wäre das nicht ein Grund, diesen demokratisch geäußerten Wunsch zu akzeptieren? Selbst wenn man glaubt, eine bessere Lösung zu kennen?
Ich gehe davon aus, dass es den Bürgern am Ende ziemlich egal ist, wie diese Wohnungen in öffentliches Eigentum kommen. Das Ziel ist bei beiden Methoden identisch. Ich halte den Kauf eben für deutlich schneller machbar, für am Ende auch die preiswertere Lösung. Und wir müssen in diesem Wohnungsmarkt endlich ins Agieren kommen. Das ist das, was fehlt.
Mit Matthias Günther sprach Lukas Wessling
